Rynek magazynowo-produkcyjny w centralnej Polsce [RAPORT]

Rynek powierzchni magazynowych w regionie łódzkim wyróżnia się unikalnie różnorodną grupą najemców, stanowiąc jednocześnie jedyny w Polsce „ring autostradowy”. Ten aspekt jest kluczowy dla wzmacniania rozwoju logistyki e-commerce. Dodatkowo, nowoczesna infrastruktura magazynowa, przyciągająca globalnych graczy, odgrywa istotną rolę w kształtowaniu tego rynku. Takie wnioski płyną z najnowszego raportu międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield.

Jak wynika z analizy „Uszyj biznes w Łodzi. Rynek magazynowo-produkcyjny Polski Centralnej„, potencjał zabezpieczonych przez deweloperów gruntów otwiera możliwość realizacji inwestycji o łącznej powierzchni nawet 2,5 miliona metrów kwadratowych.

„Polska Centralna z zasobami magazynowymi na poziomie około 4,33 mln mkw. jest trzecim pod względem wielkości rynkiem magazynowym w Polsce, ustępującym jedynie województwu mazowieckiemu i śląskiemu. Gdy jednak spojrzymy w statystyki głębiej, okazuje się, że ponad 50% istniejącego w regionie łódzkim wolumenu ma niecałe 5 lat, a w ciągu ostatnich 10 lat liczba metrów kwadratowych magazynów urosła tu ponad czterokrotnie. Mamy zatem do czynienia z absolutnie nowoczesną infrastrukturą magazynową, będącą kołem zamachowym zarówno dla lokalnych przedsiębiorstw, krajowych firm, jak i międzynarodowych koncernów, które właśnie w województwie łódzkim odnalazły idealne miejsce dla swojego biznesu” – komentuje Damian Kołata, Partner, Head of Industrial & Logistics Agency Poland, Head of E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield.

W strukturze oferty magazynowej Polski Centralnej dominują projekty typu „big-box”, charakteryzujące się średnią powierzchnią użytkową przekraczającą 30 000 metrów kwadratowych. Minimalne moduły magazynowe oferowane do wynajęcia zaczynają się z reguły od około 2000 do 3000 metrów kwadratowych. W ostatnich latach, dużą popularnością cieszą się również mniejsze projekty magazynowe z segmentu logistyki miejskiej, określane przez niektórych deweloperów jako „City Flex” lub „City Logistics”. Te projekty zazwyczaj znajdują się w centralnej strefie aglomeracji łódzkiej, na obszarze samej Łodzi lub w jej bezpośrednim otoczeniu, a ich średnia wielkość wynosi około 10 000 metrów kwadratowych.

„Pod koniec pierwszej połowy 2023 roku na rynku Polski Centralnej pozostawało w trakcie realizacji około 377 000 metrów kwadratowych powierzchni magazynowej, co stanowiło 18% ogólnokrajowego wolumenu budów. W tym samym okresie większy wolumen inwestycji można było obserwować jedynie w województwie mazowieckim, gdzie powstawało 448 000 metrów kwadratowych nowych obiektów. Warto zaznaczyć, że łódzki rynek jest postrzegany przez inwestorów jako dojrzały, lecz wciąż perspektywiczny. Z tego powodu nie brakuje firm, które w obecnych „niepewnych” czasach są gotowe podjąć większe ryzyko inwestycyjne, realizując projekty spekulacyjne na dużą skalę” – zauważa Adrian Semaan, Senior Research Consultant, Industrial & Logistics Agency.

Potwierdzeniem tego stanu rzeczy jest fakt, że ponad 240 000 metrów kwadratowych, co stanowi 64% wolumenu inwestycji, nie było zabezpieczone umowami przednajmu w czerwcu 2023 roku. To dowodzi, że część projektów rozwijana jest na zasadzie spekulacyjnej, co świadczy o pewnym stopniu gotowości inwestorów do podejmowania ryzyka na rynku magazynowym w Polsce Centralnej.

Jak tłumaczy Damian Kołata – „W najbliższych latach w Polsce Centralnej może powstać nawet 2,5 mln mkw. dodatkowej powierzchni magazynowej. Taki potencjał tkwi w ramach zabezpieczonego przez deweloperów banku gruntów położnych w atrakcyjnych lokalizacjach miejskich, jak i w pobliżu głównych dróg szybkiego ruchu. To doskonała wiadomość dla wielu inwestorów, również tych obecnych już w regionie łódzkim, tym bardziej, że z naszych rozmów z wieloma klientami jasno wynika, że Łódź i okolice to dla nich absolutny top magazynowych lokalizacji inwestycyjnych w tej części Europy”.

Raport Cushman & Wakefield pokazuje, że przeważający udział mają w tym regionie firmy związane z logistyką, które stanowią blisko 71%, natomiast klienci z branży produkcyjnej to ok. 29%

„Największy procentowy odsetek firm z sektora logistycznego skupiony jest w rejonie Strykowa oraz Piotrkowa Trybunalskiego. Z kolei biorąc pod uwagę firmy z sektora produkcyjnego widzimy, że ich udział procentowy w okolicach Łodzi jest większy niż średnia w całym regionie i wynosi ok. 33%. Podobnie sytuacja wygląda w takich miastach jak Koluszki, Kutno czy Radomsko, gdzie najemcy produkcyjni stanową ok. 39%” – komentuje Katarzyna Misztal, Negocjator, Industrial & Logistics Agency.

Klasyfikując aktywne firmy w regionie Polski Centralnej według branż, autorzy raportu wskazują na dwie główne grupy przedsiębiorstw. Przedstawiciele branży retail reprezentują około 33% udziału, natomiast firmy z branży logistycznej (3PL) stanowią 22% tego rynku. Kolejne grupy, choć z mniejszym udziałem, obejmują firmy z sektora inżynierii, budownictwa i maszyn, które stanowią około 10% udziału. Platformy sprzedażowe (e-commerce) oraz klienci z branży elektronicznej i sprzętu domowego, głównie producenci, reprezentują 9% udziału.

Damian Kołata wskazuje, że „województwo łódzkie jest świetnym przykładem synergii nowoczesnych przestrzeni produkcyjnych, ogromnych centrów dystrybucyjnych dla e-commerce, w tym dla największych globalnych platform modowych i marketplace, a także powierzchni logistycznych obsługiwanych przez znane światowe marki działające w ramach 3PL (ang. third party logistics). Oznacza to, że Polska Centralna tworzy unikalną w skali kraju sieć potencjalnych partnerów biznesowych, mogących stworzyć logistyczny system naczyń połączonych, działających już od pierwszych dni jak dobrze naoliwiona maszyna”.

Oczywiście trzeba wspomnieć, że jednym z kluczowych czynników wpływających na dużą atrakcyjność Polski Centralnej jest jej doskonała lokalizacja oraz bardzo dobrze rozwinięta infrastruktura drogowa.

„Lokalizacja regionu łódzkiego stała się czynnikiem tak oczywistym, że nie stanowi już nawet dodatkowej kategorii w analizach typu network study. Natomiast w ostatnim czasie o samej Łodzi było znowu głośno w kontekście oddania do użytku trasy S14, dzięki której stała się jedynym w Polsce miastem z tzw. „ringiem autostradowym”. Jest to pierwszy tak duży obszar aglomeracyjny w Polsce, wokół którego domknięto „ring” szybkiego ruchu, co będzie miało niebagatelny wpływ między innymi na dalszy rozwój logistyki e-commerce w aglomeracji łódzkiej, ja dalszy wzrost atrakcyjności inwestycyjnej całego regionu” – podsumowuje Renata Krzyżanowska, Associate, Industrial & Logistics Agency, Cushman & Wakefield.

Autorami raportu są:
Damian Kołata, Partner, Head of Industrial & Logistics Agency Poland, Head of E-Commerce CEE,
Adrian Semaan, Senior Research Consultant, Industrial & Logistics Agency oraz
Renata Krzyżanowska, Associate, Industrial & Logistics Agency.

Pełny raport jest dostępny do pobrania na stronie: https://cloud.comm.cushmanwakefield.com/download-PL-uszyj_biznes_w_lodzi_2023