Budowa hali przemysłowej. Jak przygotować się do rozmowy z generalnym wykonawcą?

Sytuacja budownictwa przemysłowego w Polsce w ostatnich trzech latach dynamicznie się zmienia. Lata 2020 oraz 2021 stały pod znakiem pandemicznego gwałtownego wzrostu – rozwój sektora e-commerce oraz niepewność dostaw z Azji sprawiły, że coraz więcej inwestorów decydowało się na budowę hal magazynowych oraz produkcyjnych w naszym kraju. I kiedy wydawało się, że taki trend trudno będzie odwrócić, sytuację nieoczekiwanie zmieniła wojna w Ukrainie. Jej skutki mocno zachwiały w ubiegłym roku nastrojami inwestycyjnymi.

Sytuacja zdaje się jednak powoli stabilizować, a inwestorzy z branży przemysłowej rozważają budowę nowych obiektów. Jak powinni przygotować się do rozmowy z potencjalnym generalnym wykonawcą?

Dokumentacja – bez niej budowa nie ruszy

Podejmując decyzję o budowie zakładu produkcyjnego, inwestor powinien liczyć się z dość długim i niejednokrotnie skomplikowanym postępowaniem przygotowawczym. Świadomość ta sprawia, że wielu z nich, już na tym etapie decyduje się na zaangażowanie w procedury formalne przyszłego generalnego wykonawcy obiektu.

Na taką współpracę, już na etapie przygotowawczym, decyduje się wielu inwestorów i z doświadczenia mogę powiedzieć, że jest to bardzo dobra decyzja. Jako generalny wykonawca posiadamy wiedzę i doświadczenie nie tylko w pracach budowlanych, ale i procedowaniu spraw formalnych,  swobodnie poruszając się z zawiłościach administracyjnych oraz prawa budowlanego. Chciałabym zwrócić uwagę, że opracowanie kompletnej dokumentacji projektowej, tj. zarówno części rysunkowej i opisowej projektu, którą opracowuje projektant, jak i niezbędnych dokumentów, które należy pozyskać w trakcie procesu projektowania, to proces długotrwały, wymagający ogromnego zaangażowania czasowego. Niejednokrotnie jest on dłuższy niż czas niezbędny na realizację samej inwestycji, a na takie zaangażowanie inwestorzy zwykle nie mogą sobie po prostu pozwolić – wyjaśnia Beata Kwiecień, kierownik kontraktu w firmie Commercecon.

Jeśli jednak inwestor podejmie decyzję o samodzielnym poprowadzeniu spraw formalnych, to w zależności, czy jest już w posiadaniu działki czy też zamierza ją dopiero zakupić, powinien przeanalizować Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, ewentualnie wystąpić o warunki zabudowy  w celu zweryfikowania potencjalnych ograniczeń zabudowy działki i sprawdzenia, czy zapisy zawarte w tych dokumentach odpowiadają wymaganiom planowanej inwestycji.

W dalszej kolejności inwestor powinien przeanalizować kwestię wjazdu na działkę oraz lokalne uwarunkowania w zakresie dostępu do mediów (woda, prąd, gaz, ciepło miejskie, kanalizacja sanitarna i deszczowa). Może np. skorzystać z portalu www.geoportal.gov.pl lub od razu wystąpić o warunki przyłączy. Jednocześnie pożądanym krokiem jest wykonanie badań geotechnicznych gruntu, po to, by wykluczyć problemy z posadowieniem obiektu. Jednym z ostatnich elementów etapu przedprojektowego jest uzyskanie mapy do celów projektowych, o którą należy zwrócić się do geodety – będzie ona stanowiła podstawę opracowania planu zagospodarowania terenu przyszłej inwestycji. Bez tych dokumentów nie będziemy mogli przejść do kolejnego etapu procesu inwestycyjnego jakim jest sam proces projektowy.

Podsumowując, zarówno zakup działki, jak i uzyskanie niezbędnych dokumentów pozwalających na rozpoczęcie prac nad projektem, wymagają od inwestora dużego zaangażowania oraz podjęcia szeregu decyzji, których konsekwencje będą oddziaływały na niego w przyszłości.

Powierzchnia zakładu – jak duża przestrzeń będzie potrzebna?

Kiedy inwestor ma już pewność, że zakupiona przez niego działka odpowiada charakterowi planowanej inwestycji, może przejść do kolejnego etapu prac przygotowawczych. Co nim jest? Określenie powierzchni przeznaczonej pod przyszłą działalność. To jedna z najważniejszych informacji dla generalnego wykonawcy, gdyż świadczy o skali realizacji, a tym samym określa poziom zaangażowania zespołu wykonawczego. Na jakie jeszcze pytania będzie musiał odpowiedzieć inwestor?

W trakcie pierwszej, wstępnej rozmowy na temat realizacji inwestycji, na pewno będziemy chcieli poznać charakterystykę procesu technologicznego. Sam proces zwykle określa już kształt obiektu, ale także jego podział na poszczególne strefy, takie jak hala produkcyjna, magazyn komponentów oraz produktów gotowych, laboratoria, a także pomieszczenia techniczne, socjalne czy wreszcie przestrzeń biurową, która zwykle towarzyszy takim obiektom.

Należy również określić, jaką część terenu zewnętrznego należy zagospodarować dla potrzeb obsługi planowanej inwestycji (parkingi, dojazdy, place składowe, drogi wewnętrzne, obiekty infrastruktury zewnętrznej – pompownie, zbiorniki wody pożarowej, składowiska odpadów, wiaty dla rowerów itp.) – wyjaśnia Beata Kwiecień.

Należy także pamiętać, że proces produkcyjny realizowany przez inwestora niejednokrotnie jest na tyle skomplikowany, że w celu prawidłowego zaprojektowania instalacji wewnętrznych, wymagane jest opracowanie projektu technologicznego.

Jak zauważa ekspertka Commercecon, już na tym etapie prac warto zastanowić się nad przyszłością i rozwojem firmy, a co za tym idzie – jeśli działka na to pozwala, przewidzieć możliwość ewentualnej, rozbudowy zakładu. Wszystkie te działania mają bowiem wpływ na powstający w tym momencie projekt architektoniczny i konstrukcję budynku.

Wszystkie wymienione informacje pozwolą optymalnie zaprojektować budynek i zaplanować jego położenie na działce. A im więcej wysiłku zostanie włożone w projekt, tym mniej problemów czeka inwestora na etapie realizacji i użytkowania obiektu.

Charakterystyka produkcji oraz składowania materiałów

Wspomniana wcześniej charakterystyka procesu technologicznego wykorzystywanego w budynku ma także kluczowe znaczenia dla określenia rodzajów niezbędnych instalacji. I nie chodzi tylko o podstawowe systemy grzewcze, elektryczne gniazd i oświetlenia, wodno-kanalizacyjne, wentylacyjne czy klimatyzacyjne ale również o specjalistyczne instalacje, których konieczność wynika bezpośrednio z procesu produkcyjnego, np. sprężone powietrze, technologiczne odciągi powietrza czy systemy odpylające lub zraszające.

Jak wyjaśnia Beata Kwiecień, wychodząc naprzeciw obecnym trendom zmierzającym do zmniejszenia  śladu węglowego i emisji zanieczyszczeń do środowiska, istnieje możliwość odzyskania z procesów technologicznych części ciepła, które może być następnie wykorzystane do ogrzania budynku czy podgrzania ciepłej wody użytkowej. To bardzo korzystne rozwiązanie z uwagi nie tylko na środowisko naturalne, ale także na kwestie ekonomiczne, dające inwestorowi realne oszczędności finansowe. – Wpłynie zarówno na obniżenie kosztów codziennej eksploatacji budynku, wynikających z zapotrzebowania energetycznego, ale pozwoli firmie realizować pierwszy filar coraz modniejszej strategii ESG, jakim jest troska o środowisko naturalne – dodaje.

Warto także zastanowić się nad przechowywaniem komponentów do produkcji, jak również gotowych wyrobów – w jaki rodzaj materiału będą pakowane i w jaki sposób będą składowane.

Jak wyjaśnia Beata Kwiecień, przedstawione informacje mogą mieć wpływ na określenie obciążenia ogniowego hali, a to z kolei może pociągnąć za sobą konieczność zastosowania dodatkowych, często kosztownych, zabezpieczeń pożarowych, np. instalacji tryskaczowej.

Transport bliski w hali przemysłowej oraz logistyka zewnętrzna

W przypadku większości średnich oraz dużych hal produkcyjnych wymagane jest wprowadzenie tzw. zmechanizowanego transportu bliskiego. Najczęściej wykorzystywaną formą są różnego rodzaju wózki widłowe oraz inne pojazdy poruszające się po drogach wewnątrz zakładowych, a te z kolei mogą posiadać różne źródła zasilania (baterie litowo-jonowe, akumulatory kwasowe, LPG). Dlaczego zwracamy na to uwagę?

Z doświadczania wiem, że zadanie tego pytania na tak wczesnym etapie rozmów może inwestora zdziwić. Ale kwestia ta, mało znacząca z jego perspektywy, z naszego punktu widzenia odgrywa ważną rolę. W praktyce oznaczać może bowiem konieczność zaprojektowania przez nas dodatkowych rozwiązań np. stanowisk stacji ładowania wózków akumulatorowych albo wiat na butle gazowe czy też instalacji detekcji oparów wodoru czy też spalin, jeśli z takim napędem będziemy mieć do czynienia – wyjaśnia kierownik kontraktu w firmie Commercecon.

Każdy zakład produkcyjny wymaga także zaplanowania transportu zewnętrznego – konieczne będą przecież dostawy komponentów, a także załadunek i wywóz produktów gotowych. Na etapie planowania budowy, należy określić więc zapotrzebowanie na doki załadunkowe (ich ilość oraz rodzaj), jak również oszacować natężenie ruchu (wytrzymałość bram) oraz typ pojazdów, jaki będzie dominował w operacjach logistycznych. Wpłynie to na projekt zagospodarowania terenu wokół budynku oraz pozwoli optymalnie połączyć go węzłem komunikacyjnym z drogą publiczną.

Przedstawione tematy nie wyczerpują oczywiście wszystkich zagadnień, jakie z pewnością będzie chciał omówić generalny wykonawca. Inwestorowi dadzą jednak obraz tego, jak wiele decyzji musi podjąć już na etapie wstępnego planowania przyszłej inwestycji i wyboru firmy wykonawczej.