Polski rynek magazynowy: podsumowanie roku 2024 i prognozy na 2025

Rok 2025 zapowiada się jako czas ewolucji i stabilizacji na rynku powierzchni magazynowych w Polsce. Po latach dynamicznych przemian, które doprowadziły do osiągnięcia rekordowej podaży magazynów sięgającej 34,74 mln m² w 2024 roku – co oznacza wzrost aż o 40% w porównaniu z rokiem 2021 – rynek stoi przed nowymi wyzwaniami związanymi z możliwą nadpodażą.

Szczególnie widoczna jest w lokalizacjach, takich jak Polska Centralna, gdzie współczynnik pustostanów wynosi 10,1%, oraz Wrocław, który osiągnął wynik 10,5%. W tej nowej fazie rozwoju ważną rolę odegrają innowacje technologiczne, kwestie związane ze zrównoważonym rozwojem oraz zmieniające się preferencje najemców.

Podsumowanie sytuacji przygotowane zostało przez REDD – firmę wyróżnioną jako jeden z 25 najlepszych start-upów PropTech w Europie przez Vestbee. Firma stworzyła narzędzie oferujące w czasie rzeczywistym dostęp do wskaźników rynkowych takich jak podaż, popyt, transakcje, pustostany, czynsze oraz czas wynajmu. Wszystko to jest aktualizowane co 30 dni. Platforma obejmuje 1 970 magazynów o łącznej powierzchni 48,7 mln m². Co istotne, dane dostarczane przez REDD wykorzystywane są również przez Główny Urząd Statystyczny w raportowaniu do Eurostatu, co podkreśla wiarygodność i znaczenie tych informacji dla rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce.

Stabilny popyt w kluczowych regionach stymuluje podaż

Warszawa, Wrocław i Poznań wyróżniają się stabilnym popytem, co pozwala na szybsze wynajmowanie nowych powierzchni przy atrakcyjnych stawkach. Sektor e-commerce odpowiadał za jedną trzecią wynajętej powierzchni, stymulując rozwój magazynów miejskich i „last mile”. W 2024 roku na rynek trafiło ponad 2,6 mln m² nowej powierzchni, z czego największa podaż została odnotowana we Wrocławiu (519 tys. m²), Warszawie (461 tys. m²) oraz na Górnym Śląsku (356 tys. m²).

Jakub Kurek, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Newmark Polska, zauważa: „W 2024 roku polski rynek powierzchni magazynowo-przemysłowych utrzymał stabilny wzrost mimo wyzwań, takich jak spowolnienie gospodarcze, ograniczony dostęp do kapitału czy wysoka inflacja. W ubiegłym roku zasoby powierzchni magazynowej wzrosły w Polsce o ok. 10% r/r i w 2025 roku przekroczą 35 mln m2.”

Wyzwania i możliwości dla deweloperów i inwestorów

Anna Dominiak, Real Estate Account Manager w REDD, analizując tę sytuację podkreśla: „W kontekście nadwyżki podaży, szczególną uwagę należy zwrócić na Polskę Centralną, gdzie już teraz współczynnik pustostanów wynosi 10,1%. Prognozy wskazują, że po zakończeniu bieżących inwestycji wartość ta może wzrosnąć. Taka sytuacja rodzi dwa istotne zagrożenia. Po pierwsze, wzrost pustostanów generuje presję na obniżkę czynszów, co wpływa na rentowność projektów deweloperskich. Po drugie, wydłużony proces komercjalizacji nowych obiektów może skutkować stagnacją inwestycyjną w przyszłości. Podobna sytuacja może dotyczyć Górnego Śląska, który stanowi jeden z najważniejszych węzłów logistycznych w kraju.”

Paweł Toński, prezes zarządu Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych (PINK), podkreśla: „Już od połowy roku widać było ożywienie na rynku, co chwila pojawiały się informacje o kolejnych negocjacjach, a ostatecznie łączna wartość transakcji osiągnie około 4.5 miliarda euro. (…) Wydaje się, że to ożywienie powinno utrzymywać się w 2025. To z pewnością będzie korzystne dla całego rynku, gdyż wzrost płynności powinien i zwiększyć apetyt deweloperów na nowe projekty, i apetyt inwestorów na zakupy.”

Ewa Zawadzka, dyrektor działu ds. Rozwoju Nieruchomości w MDC², dodaje: „Wydłużenie procesu negocjacyjnego na rynku powierzchni magazynowych wynika przede wszystkim ze zwiększonej ostrożności, spowodowanej zmianami, które zaszły w ostatnich latach w otoczeniu ekonomicznym (pandemia, wojna w Ukrainie). Dziś każdą decyzję poprzedza dokładna analiza lokalnego rynku pracy, wymagań i kosztów oraz budżetu związanego z okresem najmu.”

Prognozy na 2025 rok

Rynek nieruchomości magazynowych wyraźnie ukierunkowuje się na rozwiązania proekologiczne. Obecnie niemal połowa nowej powierzchni magazynowej zdobywa certyfikaty ekologiczne potwierdzające wysokie standardy zrównoważonego budownictwa.

Standardem w nowoczesnych obiektach stały się panele słoneczne, energooszczędne pompy ciepła oraz zaawansowane systemy zarządzania energią, co skutkuje znacznym ograniczeniem kosztów i wpływu na środowisko. Przedsiębiorstwa coraz częściej stawiają na magazyny szyte na miarę („build-to-suit”), które odpowiadają ich specyficznym potrzebom i eliminują konieczność wynajmu zbędnej powierzchni.

Lokalizacja magazynów jest coraz częściej analizowana pod kątem optymalizacji kosztów operacyjnych oraz dostępności odpowiednio wykwalifikowanych pracowników, co zapewnia wyższą efektywność działalności firm.

Tomasz Puch, Founder & CEO BTV, zauważa: „Rynek wynajmu powierzchni magazynowych w Polsce przechodzi obecnie fazę stabilizacji po okresie dynamicznego wzrostu. Kluczowym motorem popytu pozostają sektor e-commerce oraz handel detaliczny plus coraz częściej produkcja, które generują znaczne zapotrzebowanie na nowoczesne obiekty.”

Paweł Sapek, SVP, Regional Head Central Europe w Prologis uzupełnia: „Kluczowym trendem będzie stopniowa kompresja wskaźnika pustostanów w kierunku 6-7%, przy jednoczesnym utrzymaniu stabilnego popytu, zwłaszcza ze strony sektora 3PL, e-commerce i produkcji. W takich warunkach deweloperzy mogą wykazywać większą elastyczność w negocjacjach dotyczących starszych powierzchni magazynowych, co stworzy nowe możliwości dla najemców.”

Anna Mazepa, Asset Management Director w Logicor, dodaje: „Współczesne magazyny łączą funkcje przechowywania, lekkiej produkcji i automatyzacji, co zwiększa wydajność i redukuje koszty. Zmieniające się realia gospodarcze, w tym konieczność radzenia sobie z zakłóceniami w globalnych łańcuchach dostaw, zmuszają firmy do przemyślenia strategii lokalizacji produkcji i logistyki, czyli przenoszenia operacji bliżej rynków końcowych. W efekcie rośnie zapotrzebowanie na obiekty magazynowe i przemysłowe zlokalizowane w strategicznych punktach.”

Norbert Kowalczyk, Asset & Leasing Manager w Griffin Capital Partners, mówi: „Patrząc w przyszłość, rok 2025 zapowiada się jako okres dalszej odbudowy popytu i aktywności inwestycyjnej. Wzrost zainteresowania najemców oczekiwany jest przede wszystkim na rynkach regionalnych, które w ostatnich latach mierzyły się z większymi wyzwaniami. Dalsza ekspansja oraz modernizacja istniejących zasobów nieruchomości magazynowych będą kluczowe dla utrzymania konkurencyjności”

Krzysztof Foks, Head of Research w REDD, podsumowuje: „W najbliższych latach uważna analiza rynku oraz adaptacja do zmieniającej się sytuacji będą bardzo ważne dla utrzymania równowagi pomiędzy podażą a popytem w sektorze magazynowym. Inwestowanie w technologie oraz zrównoważony rozwój to bezsprzecznie ważne elementy, o których należy pamiętać podejmując decyzje biznesowe.”