Polski sektor magazynowy udowadnia swoją odporność i atrakcyjność inwestycyjną, a najnowsze dane opublikowane przez międzynarodową agencję doradczą Cushman & Wakefield jednoznacznie potwierdzają ten trend. W pierwszym kwartale 2025 roku wolumen inwestycyjny osiągnął ponad 202 mln euro – to aż o 47% więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

To nie tylko mocny wzrost, ale też sygnał, że polski rynek logistyczny wszedł w fazę ponownej ekspansji. Choć jeszcze nie doszło do żadnej ogromnej transakcji przekraczającej próg 100 mln euro, eksperci nie mają wątpliwości: trwające negocjacje oraz aktywność inwestorów pozwalają z optymizmem patrzeć na kolejne miesiące. Jak podkreśla Robert Tomaszewski, Senior Investment Consultant, Capital Markets Poland z Cushman & Wakefield „na rynku widać znaczący powrót skali”.

W pierwszym kwartale tego roku wolumen inwestycji w sektorze logistycznym w Polsce osiągnął ponad 202 mln EUR, co stanowi wzrost o 47% w porównaniu do tego samego okresu w zeszłym roku. Dowodzi to, że aktywność inwestorów w tym segmencie nadal przyspiesza, z około 2 mld EUR kapitału obecnie poszukującego możliwości inwestycyjnych

Robert Tomaszewski, Senior Investment Consultant, Capital Markets Poland z Cushman & Wakefield

Zmiana strategii: dłuższe najmy i nowe typy transakcji

W obliczu ograniczonej podaży obiektów z potencjałem wzrostu czynszów, inwestorzy redefiniują swoje podejście. Coraz częściej wybierają nieruchomości z dłuższymi okresami najmu (WAULT), które oferują stabilne dochody, nawet jeśli nie generują dynamicznego wzrostu wartości. Rosnące zainteresowanie budzą także transakcje typu sale-and-leaseback, które pozwalają osiągnąć oczekiwany zwrot przy mniejszym ryzyku.

Największym zainteresowaniem wśród banków cieszą się nowe projekty realizowane w uznanych hubach logistycznych i wynajęte przez kilku czy też kilkunastu renomowanych najemców. Finansowanie dla budynków z jednym najemcą jest możliwe, natomiast instytucje finansowe w takim przypadku albo oczekują długoterminowej umowy albo bardzo atrakcyjnej lokalizacji i standardowych parametrów budynku, łatwo wynajmowanego dla firm z innych branż

Mira Kantor-Pikus, Partner, Equity, Debt & Alternative Investments, Capital Markets, Cushman & Wakefield

Stabilne stopy kapitalizacji, rosnące znaczenie ESG

Mimo dynamicznego otoczenia makroekonomicznego stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów logistycznych w Polsce pozostają stabilne – benchmark to ok. 6,25%, z większością transakcji zamykanych w przedziale 6,5–7,0%.

Ewentualna poprawa warunków finansowania dłużnego może wkrótce otworzyć drogę do dalszej kompresji stóp – co może jeszcze bardziej pobudzić rynek.

Nie bez znaczenia są też kwestie środowiskowe. ESG przestaje być jedynie dodatkiem – staje się integralnym elementem wyceny i decyzji inwestycyjnych.

Jak zauważa Marcin Malmon, Head of Valuations & Advisory z Cushman & Wakefield, wpływ ten bywa trudny do zmierzenia, ale widoczny jest pośrednio – w kosztach operacyjnych, poziomie czynszów oraz w oczekiwaniach banków i inwestorów.

Banki bardziej selektywne – lokalizacja i ESG na wagę złota

Kryteria finansowania są dziś bardziej wymagające. Banki preferują nowe projekty zlokalizowane w uznanych hubach logistycznych, najlepiej wynajęte kilku renomowanym najemcom. Dla nieruchomości z jednym najemcą bardzo ważne są długoterminowe umowy lub wyjątkowo atrakcyjna lokalizacja. Jednocześnie rosnące znaczenie mają strategie dekarbonizacyjne – szczególnie w przypadku starszych aktywów.

Poziom finansowania bankowego zazwyczaj wynosi od 50 do 55% wartości rynkowej nieruchomości, a wysokość marży zależy w dużej mierze od jakości i wieku budynku, jego lokalizacji, warunków najmu oraz wiarygodności kredytobiorcy.

Polska logistyką stoi

Obecny krajobraz inwestycyjny sektora magazynowego w Polsce to zrównoważony rozwój, zmiana podejścia inwestycyjnego i wyraźny powrót zaufania do rynku. Choć wciąż widoczna jest presja na czynsze, a stopy zwrotu nie ulegają spektakularnym zmianom, siła polskiego rynku tkwi w jego elastyczności i zdolności adaptacji do globalnych trendów.

Wszystko wskazuje na to, że 2025 rok może być przełomowy – zarówno pod względem skali transakcji, jak i jakości inwestycyjnych decyzji. Jeśli obecna dynamika się utrzyma, Polska ma szansę umocnić się jako istotny gracz na logistycznej mapie Europy.