Rynek magazynowy w Polsce po latach dynamicznych wzrostów, obecnie przynosi wyraźne przesunięcie akcentów: z ekspansji na optymalizację, z rekordowych wolumenów na selektywny rozwój, z uniwersalności na dopasowanie. W obliczu geopolitycznych przetasowań, presji kosztowej oraz rosnących oczekiwań najemców w zakresie ESG i technologii, Polska – jako jeden z mocnych graczy na logistycznej mapie Europy – redefiniuje swoją pozycję w łańcuchach dostaw.

Początek 2025 roku przynosi wyraźne zmiany w dynamice polskiego rynku magazynowego.

Deweloperzy i najemcy skupiają się dziś przede wszystkim na ograniczaniu ryzyka w świetle zmieniającego się krajobrazu gospodarczego i geopolitycznego – komentuje Dorota Koseska, Director, Industrial Agency w Avison Young.

Zgromadzony kapitał inwestycyjny, zmieniające się potrzeby operacyjne i rosnąca niepewność geopolityczna wymuszają strategiczne podejście do nowych projektów oraz większą koncentrację na elastyczności operacyjnej i optymalizacji kosztowej. To nie tylko kwestia aktualnych trendów – to trochę zmiana paradygmatu działania całej branży.

Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego, tempo wzrostu gospodarczego Polski w 2024 roku wyniosło 2,9%. W 2025 roku prognozowane jest dalsze przyspieszenie dynamiki PKB, przekraczające poziom 3%, czemu sprzyja ożywienie w inwestycjach infrastrukturalnych oraz zwiększony napływ funduszy unijnych. Produkcja przemysłowa, która w 2024 roku odnotowała jedynie symboliczny wzrost o 0,3%, przyspieszyła w pierwszym kwartale 2025 roku do 0,9% rok do roku, a w samym marcu – po uwzględnieniu czynników sezonowych – osiągnęła wzrost na poziomie 3,8% r/r.

Wskaźnik PMI, obrazujący kondycję sektora przemysłowego, w lutym tego roku, po raz pierwszy od ponad dwóch lat, przekroczył próg ekspansji, osiągając 50,6 pkt, a w marcu wzrósł do 50,7 pkt. Tym samym zakończył się najdłuższy okres spadków. Równolegle poprawia się sytuacja za naszą zachodnią granicą – w marcu 2025 roku niemiecka produkcja wzrosła o 3,0% m/m, osiągając najlepszy wynik od czterech lat. Szczególnie silny wzrost odnotowano w sektorze motoryzacyjnym i produkcji maszyn, które zanotowały wzrost o odpowiednio 8,1% i 4,4%, co może świadczyć o początku cyklicznego ożywienia, tłumaczy Anita Mikusek, Senior Research Consultant, Cushman & Wakefield.

Nadchodzi czas selektywnego wzrostu

Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce przekroczyły na początku roku 35 mln mkw. Jednak za tą liczbą kryje się również sygnał hamowania. Wskaźnik pustostanów osiągnął 8,5%, co przekłada się na blisko 3 mln mkw. powierzchni dostępnej do wynajęcia. To najwięcej w historii nowoczesnego rynku logistycznego w Polsce.

Jednym z mechanizmów równoważących popyt i podaż okazały się renegocjacje umów najmu, które w pierwszym kwartale 2025 r. stanowiły aż 56% całkowitego wolumenu transakcji – rekordowy poziom.

Struktura popytu wyraźnie się zmienia – kontynuujemy trend widoczny już w latach 2023–2024, kiedy to udział odnowień sukcesywnie wzrastał. Najemcy wybierają stabilność operacyjną i kontrolę kosztów zamiast relokacji czy ekspansji – opowiada Adrian Semaan, Senior Research Consultant w Cushman & Wakefield.

Podaż pod znakiem zahamowania – najniższa aktywność od ośmiu lat

Aktywność deweloperska wyraźnie spowolniła. Na koniec marca 2025 r. w budowie pozostawało zaledwie 1,4 mln mkw. powierzchni – o 41% mniej niż rok wcześniej, co oznacza najniższy poziom od ponad siedmiu lat. Co więcej, aż 92% nowo rozpoczętych inwestycji w I kwartale zlokalizowanych było w dwóch województwach: mazowieckim i łódzkim.

Współczynnik inwestycji spekulacyjnych spadł do poziomu 41%, co świadczy o ostrożnym podejściu do ryzyka i konieczności uzyskania wysokiego poziomu wynajmu jeszcze przed rozpoczęciem budowy.

Nowe projekty realizowane są głównie w formule BTS/BTO i dotyczą głównie subrynków z niskim poziomem pustostanów. Przykład? Południowo-zachodnie okolice Warszawy – lokalizacja kluczowa dla wielu branż – zauważa Damian Kołata, Partner, Head of Industrial & Logistics/E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield.

Nowa podaż w okresie od początku stycznia do końca marca br. wyniosła ok. 679 700 mkw., co stanowi wzrost o 34% w porównaniu z poprzednim kwartałem, ale spadek o ponad 20% w stosunku do pierwszego kwartału 2024 r. Prawie połowa tego wolumenu przypadła na Dolny Śląsk, który wyprzedził Polskę Centralną pod względem wielkości zasobów powierzchni magazynowo-przemysłowej, awansując na trzecie miejsce wśród największych regionalnych rynków w Polsce – mówi Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w firmie doradczej Newmark Polska.

Rynek czynszów i wpływ nadpodaży

Pomimo wzrostu pustostanów, bazowe stawki czynszu utrzymały się na stosunkowo stabilnym poziomie – 3,60–5,75 EUR/mkw. dla magazynów big-box oraz 4,00–8,25 EUR/mkw. dla projektów miejskich.

Wysoka konkurencja i większa dostępność powierzchni skutkują większą elastycznością deweloperów. Różnica między czynszami bazowymi a efektywnymi może sięgać nawet 25% – zaznacza Adrian Semaan.

Największe pole do negocjacji dotyczy obecnie rynków centralnej i zachodniej Polski, gdzie występuje największa nadpodaż, a wskaźniki pustostanów osiągają lokalnie nawet 23%.

W pierwszym kwartale 2025 roku strukturę zawartych transakcji zdominowały renegocjacje, które odpowiadały za 57% całkowitego popytu. Nowe umowy najmu stanowiły 36%, natomiast ekspansje – pozostałe 7%.

W analizowanym okresie najemcy wynajęli łącznie 56 650 mkw. powierzchni na podstawie krótkoterminowych umów (do 12 miesięcy). Wysoki udział renegocjacji odnotowano zwłaszcza w województwach: mazowieckim (76,6% całkowitego popytu), zachodniopomorskim (72,2%), śląskim (69,1%) oraz łódzkim (67,0%).

Na koniec marca 2025 r. najwyższe stawki odnotowano w Warszawie (strefa I), a także w województwie śląskim, pomorskim i małopolskim. Dużym zainteresowaniem najemców nadal cieszą się magazyny zrównoważone oraz obiekty umożliwiające firmom optymalizację zarówno kosztów, jak i wynajmowanej powierzchni. Czynsze wywoławcze w tego typu magazynach utrzymują się na wyższym poziomie, przy jednocześnie stosunkowo ograniczonych pakietach zachęt oferowanych najemcom – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.

Ewolucja oczekiwań najemców – nowe priorytety w dojrzałym rynku magazynowym

Ostatnie lata wyraźnie zarysowały przesunięcie w układzie sił między najemcami a deweloperami. O ile jeszcze kilka lat temu standardowa hala magazynowa była wystarczającym produktem dla większości firm z branży logistycznej czy produkcyjnej, dziś obserwujemy coraz większe zróżnicowanie potrzeb, wymuszające głęboką personalizację oferowanych powierzchni.

Jak zauważa Katarzyna Madej, Director, Industrial Agency w Avison Young, rynek staje się coraz bardziej hybrydowy, a przewagę zyskują ci gracze, którzy są najlepiej przygotowani do szybkiego i elastycznego reagowania na wymagania najemców. Nie wystarczy już tylko dostępność – liczy się dopasowanie, terminowość i zrozumienie procesów operacyjnych klienta, podkreśla.

Rosnąca presja na dopasowanie funkcjonalne

Zamiast budować „na zapas”, rynek zmierza w stronę projektów precyzyjnie dopasowanych do potrzeb konkretnych najemców, często w modelu BTS (build-to-suit) lub BTO (build-to-own). Strategia ta wspiera zrównoważony rozwój i wpisuje się w długofalowe cele klientów z sektora produkcyjnego, którzy wymagają nie tylko przestrzeni, ale przede wszystkim niezawodności operacyjnej, wysokich standardów środowiskowych oraz gotowości do dalszej automatyzacji.

Najemcy coraz częściej oczekują od deweloperów czegoś więcej niż gotowego obiektu z certyfikatem energetycznym. Istotną rolę zaczyna odgrywać dostosowanie przestrzeni do bardzo konkretnych procesów operacyjnych – od lekkiej produkcji, przez montaż i pakowanie, aż po obsługę specjalistycznych kanałów logistycznych, jak np. fulfilment dla e-commerce czy logistyka zwrotów.

Nie mówimy już tylko o powierzchni magazynowej jako neutralnym pudełku. To ma być narzędzie operacyjne, zoptymalizowane pod konkretne KPI klienta.

Dostępność vs. czas realizacji – gra na czas

W wybranych lokalizacjach – szczególnie w rejonach silnie zurbanizowanych, jak Warszawa, Trójmiasto czy Wrocław – sytuacja rynkowa sprzyja właścicielom już istniejących obiektów. Wysoka absorpcja i ograniczona dostępność gruntów powodują, że dla najemców wartością staje się czas: możliwość natychmiastowego zajęcia powierzchni potrafi przeważyć nawet nad wyższym kosztem najmu.

Przy czasie realizacji nowych inwestycji wynoszącym obecnie od 8 do 12 miesięcy, deweloperzy dysponujący gotowymi powierzchniami mogą dyktować warunki, szczególnie w przypadku dużych zapytań – powyżej 30 000 m². To z kolei wymusza na firmach większą elastyczność planowania i zdolność szybkiego podejmowania decyzji inwestycyjnych.

Nearshoring zmienia geografię inwestycji

Współczesne strategie lokalizacyjne firm coraz częściej uwzględniają komponent bezpieczeństwa i dostępności. Model nearshoringu – czyli przenoszenia produkcji i centrów logistycznych bliżej rynków docelowych zyskuje na znaczeniu, a Polska wyrasta na głównego beneficjenta tego trendu w Europie Środkowo-Wschodniej.

Nearshoring nabiera kształtu, a firmy przenoszą się bliżej Europy Zachodniej i Północnej. Polska, a zwłaszcza jej wschodnie i południowo-wschodnie regiony, korzystają ze swojej lokalizacji i infrastruktury – komentuje Łukasz Ciepły, Director, Industrial Agency w Avison Young.

Obszary przygraniczne z Ukrainą i Słowacją zyskują na znaczeniu nie tylko ze względu na swoje położenie, ale również rozwijającą się infrastrukturę drogową i kolejową oraz dostęp do rosnących zasobów ludzkich. Ten geostrategiczny wymiar inwestycji tworzy dogodne warunki nie tylko dla sektora przemysłowego, ale i dla operatorów logistycznych oraz centrów przeładunkowych.

Stabilizacja z potencjałem – co mówią dane?

Pierwszy kwartał 2025 roku potwierdził, że polski rynek powierzchni magazynowo-przemysłowych, mimo braku rekordowych wyników, pozostaje stabilny i dojrzewa operacyjnie. Według danych AXI IMMO oraz CBRE, całkowity popyt na te powierzchnie przekroczył 1,1 mln mkw. Jednocześnie najemcy wykazali dużą ostrożność w podejmowaniu decyzji – aż 56% zawartych transakcji to przedłużenia istniejących umów (AXI IMMO), a popyt netto – obejmujący nowe umowy i ekspansje – spadł o 19%.

Co to oznacza dla rynku pracy i zabezpieczenia procesów logistycznych i produkcyjnych?

Jak podkreśla Damian Kołata, obserwujemy mniejszą gotowość firm do podejmowania decyzji o ekspansji. Jednocześnie rośnie liczba zapytań o powierzchnie produkcyjne i te dedykowane obsłudze kanału e-commerce. Nie wiadomo jednak, czy przełożą się one na faktyczny popyt netto, czy są jedynie formą benchmarku pod renegocjacje.

Jakub Kizielewicz, prezes zarządu Grupy Opteamic komentuje:

Z perspektywy dostawców outsourcingu procesowego dla logistyki i produkcji, to pozytywny sygnał. Mniejsza rotacja najemców i rosnąca skłonność do pozostania w sprawdzonych lokalizacjach oznacza większą przewidywalność operacyjną i możliwość długofalowego planowania zasobów pracy. Kluczowe staje się dziś nie tyle tempo wzrostu, co efektywność procesów i elastyczność operacyjna – a te łatwiej wdrażać w środowisku stabilnym i znanym.

Warto także zwrócić uwagę na strukturę aktywności inwestorów i deweloperów. Całkowite zasoby magazynowe przekroczyły 35,3 mln mkw. (wg AXI IMMO), co plasuje Polskę na 5. miejscu w Europie. Jednak nowa podaż zmniejszyła się o 20% rok do roku, a liczba powierzchni w budowie spadła aż o 41%. Deweloperzy wyraźnie postawili na selektywność, jakość i dopasowanie do potrzeb – to ruch w stronę bardziej zrównoważonego rozwoju, który dobrze współgra z potrzebami firm produkcyjnych i logistycznych, budujących łańcuchy dostaw odporniejsze na zakłócenia. Dla firm z sektora usług outsourcingu procesowego to potwierdzenie, że warto rozwijać ofertę opartą na jakości operacyjnej, specjalizacji branżowej i szybkości wdrożeń.

Wymiar ESG, lokalizacja, automatyzacja

O ile dotychczas koszt najmu i lokalizacja były dominującymi czynnikami wyboru, dziś coraz większy ciężar mają kwestie zrównoważonego rozwoju oraz strategicznego położenia pod kątem logistyki ostatniej mili i dostępności kadry pracowniczej.

W obliczu rosnących kosztów energii, presji regulacyjnej i oczekiwań społecznych, ESG stało się istotnym kryterium wyboru powierzchni magazynowych. Certyfikaty BREEAM, instalacje fotowoltaiczne, systemy odzysku ciepła czy zielone dachy to już nie tylko atuty – to standard w segmencie nowoczesnych obiektów klasy A. W coraz większej liczbie przetargów widzimy punkty za parametry ESG – to nie jest już element prestiżu.

Najemcy wymagają obecnie standardów takich jak BREEAM, panele słoneczne i odzyskiwanie energii” – podkreśla Łukasz Ciepły, Director, Industrial Agency w Avison Young. Nowoczesne, ekologiczne budynki mają przewagę nad starszymi magazynami.

Z drugiej strony lokalizacja nie jest dziś postrzegana wyłącznie przez pryzmat odległości do autostrady. Coraz większy wpływ mają kwestie dostępności pracowników, rozwiniętego transportu publicznego oraz możliwość obsługi logistyki miejskiej. W przypadku centrów dystrybucyjnych B2C, czas dostawy i efektywność ostatniej mili zaczynają warunkować wybór lokalizacji bardziej niż sam koszt najmu.

Równolegle, widoczny jest wzrost inwestycji w automatyzację – szczególnie w sektorach e-commerce, retail i 3PL, gdzie wydajność i szybkość reakcji operacyjnej są ważnym elementem. Wobec niedoborów kadrowych, rośnie znaczenie automatyzacji procesów kompletacji, autonomicznych systemów transportowych i rozwiązań opartych na sztucznej inteligencji, wspierających zarządzanie zapasami i logistykę zwrotną.

Elastyczność i partnerstwo – nowy model relacji z deweloperem

Konieczność szybkiego reagowania na zmiany rynkowe, inflacja kosztów budowy oraz rosnąca niepewność geopolityczna sprawiają, że najemcy coraz większą wagę przykładają do jakości relacji z deweloperem. Szukają nie tylko dostawcy powierzchni, ale przede wszystkim partnera, który rozumie ich model biznesowy, wspiera ich w procesie inwestycyjnym, doradza w kwestiach formalnych oraz gwarantuje terminowość i jakość realizacji.

Elastyczność nie oznacza tylko zgody na negocjację stawki. Chodzi o to, by deweloper był gotowy na etapowanie inwestycji, umożliwił rozbudowę obiektu w przyszłości czy zagwarantował szybki start operacji przy równoległym prowadzeniu prac budowlanych.

W regionach z wysokim poziomem pustostanów, takich jak zachodnia Polska, obserwujemy rosnącą presję na deweloperów i właścicieli obiektów. Odpowiedzią są coraz bardziej elastyczne modele najmu – krótsze terminy umów, opcje renegocjacji czy wachlarz zachęt finansowych.

To zjawisko tworzy korzystne warunki dla firm, które szukają przestrzeni do pilotażowych operacji, sezonowej działalności lub szybkich zmian wolumenów produkcji. Jednocześnie umożliwia to outsourcingowym partnerom lepsze dopasowanie modeli operacyjnych do zmiennego zapotrzebowania klientów.

Świat a Polska – przyszłość

Raport Waypoint: Global Industrial Dynamics 2025 autorstwa Cushman & Wakefield dostarcza konkretnych danych wskazujących na głęboką i globalną transformację rynku nieruchomości logistyczno-magazynowych. Z analiz ponad 120 rynków wynika, że sektor ten przechodzi strukturalne zmiany wywołane wzrostem kosztów operacyjnych, zaburzeniami w łańcuchach dostaw oraz ograniczoną dostępnością nowej powierzchni magazynowej.

Istotnym wnioskiem jest przewidywana zmiana równowagi rynkowej – spadek udziału rynków najemcy z 52% do zaledwie 28% do 2028 r. Oznacza to pogorszenie pozycji negocjacyjnej najemców i jednoczesny wzrost przewagi wynajmujących (z 24% do 35%). Ta zmiana będzie wynikiem kilku powiązanych czynników: silnego popytu, ograniczonej podaży nowoczesnych powierzchni magazynowych, a także wzrostu kosztów – m.in. czynszów, pracy, materiałów budowlanych oraz energii.

Z perspektywy inwestorów i deweloperów oznacza to potencjalny wzrost rentowności, ale również konieczność dokładniejszego zarządzania ryzykiem związanym z lokalizacją, kosztami realizacji projektów i długoterminową dostępnością najemców. Najemcy natomiast powinni przygotować się na bardziej konkurencyjne warunki, większą presję kosztową oraz konieczność wcześniejszego zabezpieczania umów najmu. Raport potwierdza, że sektor logistyczny staje się coraz bardziej strategiczny, a jego dalszy rozwój będzie silnie skorelowany z globalnymi trendami makroekonomicznymi i geopolitycznymi.

Polski rynek nieruchomości magazynowych wpisuje się w szerszy trend transformacji logistyki w regionie EMEA, a nasz kraj pozostaje jednym z kluczowych beneficjentów trwających zmian. Choć Polska nadal oferuje relatywnie niskie koszty najmu na tle Europy Zachodniej, raport potwierdza też wyraźny trend wzrostu czynszów – zarówno w dużych aglomeracjach, jak i na rynkach regionalnych. Od 2019 roku czynsze wzrosły średnio o ponad 30%, co wynika z ograniczonej podaży gruntów, rosnących kosztów budowy i presji inflacyjnej. Nasz kraj stoi przed szansą dalszego rozwoju jako regionalny hub logistyczny. Kluczowe będzie inwestowanie w nowoczesne, elastyczne powierzchnie oraz rozbudowa infrastruktury na wschodzie kraju i smart-city w największych aglomeracjach. Równocześnie, najemcy powinni działać wyprzedzająco już teraz – zanim rynek stanie się bardziej wymagający, a stawki najmu wyższe”, tłumaczy Damian Kołata, Partner, Head of Industrial & Logistics Agency Poland, Head of E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield.

Perspektywa 12 miesięcy

„Przechodzimy od fazy szybkiej ekspansji do bardziej dojrzałego etapu rozwoju, który charakteryzuje się selektywnymi, dobrze uzasadnionymi inwestycjami. Kluczowe będą adaptacja do nowych uwarunkowań gospodarczych oraz optymalizacja operacyjna” – mówi Dorota Koseska z Avison Young.

Polski rynek magazynowy nie zatrzymuje się, lecz wkracza w fazę głębokiej transformacji. To już nie czas spektakularnych wzrostów napędzanych wyłącznie popytem, ale moment wymagający dojrzałości, precyzji i przewidywania. Rozwój staje się bardziej selektywny, ale nie mniej dynamiczny – zmienia tylko swoje wektory. W centrum uwagi znajdują się dziś jakość infrastruktury, synergia z technologią, zrównoważone operacje i strategiczne lokalizacje, które pozwolą budować przewagę konkurencyjną nie tylko w skali kraju, ale całego regionu CEE.

Firmy, które chcą utrzymać się na pozycji lidera, muszą zrewidować dotychczasowe modele działania. Elastyczność nie jest już atutem – to warunek przetrwania. Automatyzacja i cyfryzacja przestają być dodatkiem, stając się podstawą nowoczesnej logistyki. Odporność na zakłócenia – geopolityczne, surowcowe, energetyczne – to dziś strategiczny zasób, który determinuje ciągłość i skalowalność operacji. Partnerstwa muszą być głębsze, bardziej zintegrowane, oparte nie tylko na wspólnych celach operacyjnych, ale również na wspólnych wartościach i długofalowym zaufaniu.

Nie ulega wątpliwości, że Polska – dzięki swojemu położeniu, kosztowej konkurencyjności i coraz bardziej dojrzałemu ekosystemowi logistycznemu – pozostaje jednym z najatrakcyjniejszych rynków dla inwestycji magazynowo-produkcyjnych w Europie. Ale przewagę osiągną nie ci, którzy mają największe zasoby, lecz ci, którzy potrafią je najszybciej dostosować do zmieniających się realiów.