Służebność przesyłu

„Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia przesyłowe, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń”. Tyle definicji. Przykładem może być np. infrastruktura przesyłająca prąd lub gaz, przechodząca przez naszą nieruchomość. Jak na tym zarobić? I na co jeszcze zwrócić uwagę?

Czym są „urządzenia przesyłowe”?
Urządzenia przesyłowe to elementy sieci, przyłącza i infrastruktura pomocnicza trwale związana z urządzeniami przesyłowymi. Służą do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej (także innej). Do ostatnich można zaliczyć np. kanalizację kablową z różnego rodzaju kablami (w tym światłowodowymi, które składają się z włókiem światłowodowych), tzw. kanały technologiczne. Z kolei do tzw. mediów, które mogą być doprowadzane lub odprowadzane za pomocą takich urządzeń, należą różne elementy materii bez względu na stan skupienia, zazwyczaj w postaci gazów lub cieczy. Przedmiotem przesyłu może być również energia elektryczna i termiczna, a także sygnały telefonii, radiowe, telewizyjne, transmisji danych itp.

Teoretycznie, mając na uwadze prawo do korzystania z urządzeń przesyłowych, można wyróżnić: te, które są własnością przedsiębiorcy; te, do których przedsiębiorca ma inną podstawę prawną korzystania (tytuł prywatnoprawny bądź kompetencję wynikającą z przepisów prawa publicznego, w szczególności przyznaną mu na podstawie odpowiedniej decyzji administracyjnej lub innego rozstrzygnięcia), oraz te, które stanowią własność tego, kto jest właścicielem gruntu (w szczególności z uwagi na brak tytułu do korzystania przez przedsiębiorcę).

Urządzenia przesyłowe mogą przebiegać na nieruchomości (tj. w szczególności na powierzchni ziemi, po elewacji budynku itp.), w jej ramach lub pod jej powierzchnią, tj. w głębi ziemi, zarówno w obrębie składników stanowiących części składowe gruntu, jak i np. częściowo poza obszarem objętym własnością gruntu. Możliwe jest też istnienie urządzeń przesyłowych nad nieruchomością, w tym bez jakiejkolwiek styczności fizycznej z nieruchomością. Urządzenia przesyłowe można więc podzielić na naziemne, podziemne i nadziemne (z tzw. prześwitem między urządzeniem a gruntem umożliwiającym wykonywanie przynajmniej w pewnym zakresie własności i innych praw na nieruchomości). Istotne jest przy tym, że umieszczenie urządzeń przesyłowych nad lub pod gruntem – a zatem bez powiązania z częściami składowymi powierzchni ziemi – zazwyczaj nie wymaga ustanowienia służebności przesyłu, chyba że dostępu do tych urządzeń nie można uzyskać w inny sposób niż poprzez korzystanie z nieruchomości. Dla dopuszczalności ustanowienia służebności przesyłu nie ma więc znaczenia, czy urządzenie znajduje się w całości na jednej nieruchomości, czy też obejmuje częściowo jedną, częściowo zaś inną, a także czy stanowi rzecz w sensie prawnym, składnik sieci (jej część składową), czy instalacji. Zawsze konieczne jest spełnienie przesłanki wejścia w skład przedsiębiorstwa i objęcie własnością tego, na czyją rzecz służebność ma być ustanowiona.

Istotne, że koszty budowy, naprawy, przebudowy, rozbudowy, remontów, konserwacji, wymiany itp. obejmujące te urządzenia spoczywają na przedsiębiorcy, którego własność stanowią. Nie można natomiast wykluczyć odmiennego określenia zakresu ponoszonych kosztów w umowie o ustanowienie służebności przesyłu, tj. poprzez nałożenie w całości lub części odpowiednich obowiązków na właściciela nieruchomości obciążonej. Co do zasady jednak w ramach korzystania z nieruchomości uprawniony przedsiębiorca ma obowiązek utrzymywania w należytym stanie i właściwej eksploatacji instalacji przesyłu w taki jednak sposób, aby nie utrudniało to zwykłego korzystania z nieruchomości przez jej właściciela. Ponadto na przedsiębiorcy ciążą obowiązki dotyczące utrzymania urządzeń wraz z częścią nieruchomości bezpośrednio przez nie zajętą, w tym czynności prowadzące do zapewnienia możliwości normalnej eksploatacji urządzeń (np. usuwanie roślinności stanowiącej zagrożenie dla istniejącej instalacji). Strony mogą jednak zawrzeć odpowiednią umowę o zarząd (odpłatny bądź nieodpłatny) nieruchomością lub jej częścią bądź umowę podobną, w której ramach właściciel może zostać obciążony zarówno obowiązkiem wybudowania urządzeń, jak i ich utrzymywania.

Na co należy zwrócić uwagę?
Służebność przesyłu można ustanowić na rzecz przedsiębiorcy prowadzącego działalność przynajmniej w zakresie budowy urządzeń (tj. zamierzającego usytuować urządzenie samodzielnie lub jako składnik sieci, której część miałaby znajdować się i przebiegać na nieruchomości, nad nią lub pod nią), niezależnie od tego, czy przedsiębiorca prowadzi odpowiednią działalność w zakresie przesyłu (doprowadzania lub odprowadzania), czy nie, w szczególności – czy zamierza ją realizować w przyszłości samodzielnie, czy jedynie udostępniać urządzenia do eksploatacji. Możliwe jest zatem ustanowienie służebności na korzyść przedsiębiorcy, którego działalność polegałaby na świadczeniu usług w zakresie odpłatnego udostępniania tych urządzeń innym przedsiębiorcom do korzystania (przesyłu) albo samodzielnym dostarczaniu mediów. Jakkolwiek służebność przesyłu można ustanowić przed wybudowaniem tych urządzeń, to jednak – co do zasady – tj. już po powstaniu urządzeń przesyłowych, prawo to jest związane z ich własnością.

Należy odróżnić dwie kategorie służebności przesyłu: ustanowioną umownie oraz tą, która powstała na mocy konstytutywnego orzeczenia (postanowienia wydanego w trybie postępowania nieprocesowego) sądu rozstrzygającego o realizacji ustawowego roszczenia jednego z uprawnionych [art. 305(2) k.c.], która ma charakter służebności przymusowej, ale przyznana jest za odpowiednim wynagrodzeniem przysługującym właścicielowi nieruchomości obciążonej.

Ustanowienie służebności przesyłu może nastąpić w drodze umowy między przedsiębiorcą będącym właścicielem urządzeń przesyłowych bądź zamierzającym usytuować takie urządzenia w ramach cudzej nieruchomości a właścicielem takiej nieruchomości. Niezbędne jest jednak, by właściciel nieruchomości obciążonej składał swe oświadczenie woli w formie aktu notarialnego, natomiast oświadczenie woli przedsiębiorcy przesyłowego może zostać złożone w dowolnej formie. Stronom umowy o ustanowienie służebności przesyłu nie przysługuje jednak pełna swoboda kształtowania jej treści, choć mogą zawęzić zakres dopuszczalnych sposobów korzystania (zwykle jednak z uwagi na charakter urządzenia, a nie mając na względzie uciążliwość dla właściciela obciążonej nieruchomości). W umowie można dookreślić sposób korzystania z nieruchomości obciążonej, w szczególności wykluczyć np. pewnego rodzaju działania z ram jej treści, nawet jeżeli byłyby objęte ogólnym pojęciem „korzystania”. Zazwyczaj w ramach treści służebności uprawniającej przedsiębiorcę do korzystania z nieruchomości może też istnieć uprawnienie utrzymywania, eksploatacji, rozbudowy, przebudowy, wymiany elementów lub całości albo odbudowy, konserwacji i remontu, usuwania awarii, modernizacji (także tzw. zmiany parametrów urządzenia przesyłowego). Realizacja tych uprawnień wymaga też zapewnienia możliwości wstępu (przejścia i przejazdu) przez przedsiębiorcę na nieruchomość, w tym z odpowiednimi urządzeniami służącymi realizacji czynności dotyczących urządzeń przesyłowych, co też powinno zostać wyraźnie wskazane w treści umowy. Nadto powinna ona jednoznacznie wskazywać i określać urządzenia (wraz z podaniem ich liczby), które przedsiębiorca ma usytuować (posadowić) bądź z których ma korzystać na nieruchomości obciążonej, podając ich rodzaj, a także identyfikując każde z nich wraz z podaniem lokalizacji, w szczególności jeżeli w ramach nieruchomości ma znajdować się i zostać objęte służebnością więcej niż jedno urządzenie. Należy w tym miejscu wskazać, iż największą korzyścią dla przedsiębiorcy z ustanowienia na jego rzecz takiej służebności jest uregulowanie sytuacji prawnej jego urządzeń przesyłowych. Służebność taka może być ustanowiona za wynagrodzeniem (jednorazowym lub okresowym) bądź nieodpłatnie, na czas oznaczony albo nieoznaczony. Z kolei korzyścią dla właściciela gruntu jest zazwyczaj możliwość korzystania bezpośrednio lub pośrednio z owych urządzeń przesyłowych, a także otrzymywane z tytułu owej służebności wynagrodzenie za korzystanie z gruntu.

W kwestii wynagrodzenia należy zwrócić uwagę, że często właśnie spór o jego wysokość powoduje konieczność dochodzenia roszczenia o ustanowienie służebności przesyłu na drodze postępowania sądowego. Ustawodawca postanowił, że właścicielowi gruntu należy się odpowiednie wynagrodzenie w zamian za przymusowe ustanowienie służebności przesyłu. Sąd winien wówczas uwzględniać zakres ograniczeń własności nieruchomości (stopień ingerencji) i płynących stąd uciążliwości dla właściciela nieruchomości i obniżenia wartości nieruchomości. Zależy to z jednej strony od rodzaju, rozmiaru, położenia, właściwości i sposobu eksploatacji urządzeń przesyłowych, z drugiej strony natomiast od rodzaju, położenia, przeznaczenia i powierzchni nieruchomości dotkniętej ograniczeniami.

Wskazać również należy, że służebność przesyłu można nabyć także w trybie zasiedzenia. Taki sposób nabycia służebności przesyłu do niedawna budził wiele wątpliwości wśród przedstawicieli doktryny, a to przede wszystkim z uwagi na brak ustawowej regulacji w tym zakresie. Prawodawca posłużył się bowiem przy regulacji tej instytucji odesłaniem – odpowiedniego stosowania – do przepisów regulujących służebności gruntowe, w tym do przepisu art. 292 k.c., który stanowi, że służebność gruntowa może być nabyta w drodze zasiedzenia tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia nieprzerwanie przez okres 20 lat przez posiadacza samoistnego (władającego rzeczą jak właściciel) w dobrej wierze (tj. posiadacza pozostającego w usprawiedliwionym w danych okolicznościach przeświadczeniu, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje), a przez posiadacza w złej wierze przez okres 30 lat. Mimo takiego stanowiska w doktrynie szerokie i jednolite w tym zakresie orzecznictwo Sądu Najwyższego daje podstawy do uznania, że nabycie służebności przesyłu w drodze zasiedzenia jest możliwe i właściwe oraz zgodne z prawem. W sprawach przesyłowych, w których został podniesiony zarzut zasiedzenia służebności, jedną z kluczowych kwestii jest ustalenie daty, od której należy liczyć początek posiadania prowadzącego do zasiedzenia. W praktyce większości sądów powszechnych (oraz w dotychczasowym orzecznictwie Sądu Najwyższego) ten początek utożsamiany był, co do zasady, z trwałym połączeniem urządzeń z siecią, zatem z chwilą rozpoczęcia przesyłu. Wydaje się jednak, że obecnie Sąd Najwyższy zajmuje bardziej liberalne (korzystne dla przedsiębiorców) stanowisko. W jednym z ostatnich orzeczeń wskazał bowiem, iż przepis art. 292 k.c. jedynie pozornie może prowadzić do wniosku, iż początek posiadania służebności należy wiązać z rozpoczęciem korzystania przez przedsiębiorcę z trwałego i widocznego urządzenia, co z kolei w praktyce oznacza załączenie linii pod napięcie. Pozornie dlatego, że służebność przesyłu może dotyczyć także urządzeń projektowanych do budowy, zatem „o początku posiadania nieruchomości przez przedsiębiorcę, który wchodzi na grunt w celu wybudowania urządzenia służącego do przesyłania energii elektrycznej, można mówić już w chwili, gdy zajmuje on cudzy grunt w celu rozpoczęcia budowy takiego urządzenia”, a także z uwagi na fakt, iż ograniczenie własności następuje już z chwilą zajęcia nieruchomości na czas budowy, zatem już wtedy właściciel może podjąć czynności zmierzające do ochrony własności. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 września 2013 r. orzekł, że powództwo (analogicznie wniosek o zawezwanie do próby ugodowej) o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie nie przerywa biegu zasiedzenia służebności. Sąd Najwyższy stwierdził, iż dla przerwania biegu zasiedzenia powinna być podjęta czynność przed sądem dotycząca tego samego rodzaju roszczeń, a w sprawie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu (na podstawie pozwu wniesionego w trybie postępowania procesowego) nie chodzi o uregulowanie sytuacji prawnej urządzeń na nieruchomości w postaci służebności (postępowanie nieprocesowe), zatem brakuje tej tożsamości.