Jak wybudować fabrykę?

Polski przemysł się rozpędza… Według danych GUS produkcja przemysłowa w kwietniu była o 5,4% wyższa w stosunku do analogicznego miesiąca poprzedniego roku, przy czym wzrost zanotowano aż w 27 spośród 34 działów przemysłu. Na tym nie koniec dobrych informacji – już w pierwszych czterech miesiącach 2014 r. produkcja przemysłowa wzrosła o 4,7% i nadal przyśpiesza. Można śmiało stwierdzić, że jest to dobry (a nawet bardzo dobry) moment na podjęcie strategicznej decyzji dotyczącej rozwoju i dalszych inwestycji, chociażby w postaci budowy fabryki lub innego rodzaju obiektu przemysłowego (magazynu, hal produkcyjnych, hal montażowych, hut itp.).

Co należy uwzględnić, decydując się na budowę obiektu przemysłowego?

Jedną z pierwszych kwestii, jakie inwestor powinien rozstrzygnąć (poza określeniem źródła finansowania projektu i to również z perspektywy optymalizacji podatkowej przedsięwzięcia), jest pytanie, czy nowy zakład przemysłowy ma działać w ramach istniejącego podmiotu, czy może jednak powinien to być pod względem formalnoprawnym byt niezależny. W przypadku wyboru drugiej opcji (co bywa na ogół spowodowane czynnikami podatkowymi) pierwszym krokiem jest decyzja dotycząca wyboru formy prawnej tego nowego bytu (spółka z ograniczoną odpowiedzialnością czy spółka akcyjna) oraz zawiązanie i rejestracja podmiotu w Krajowym Rejestrze Sądowym. Jeżeli natomiast bardzo zależy nam na czasie, można się pokusić o nabycie spółki już zarejestrowanej.

Następnym etapem w procesie inwestycyjnym jest wybór lokalizacji obiektu przemysłowego. Nie powinien on być przypadkowy, albowiem w zależności od charakteru produkcji, jaka ma być w nim prowadzona, dogodna komunikacja zarówno z rynkami surowców, jak i rynkami zbytu może mieć decydujące znaczenie w globalnej kalkulacji opłacalności inwestycji. Nie powinno się również pomijać kwestii dostępu do odpowiedniej siły roboczej. W wypadku produkcji nisko wyspecjalizowanej nie jest to może obecnie problem palący (gdyby jednak się taki okazał, to zawsze można rozważyć współpracę z agencjami pracy tymczasowej), ale już w wypadku produkcji bardziej zaawansowanej technologicznie stały dopływ odpowiednio wyedukowanej kadry może być kluczowy. Z tego też względu przy wyborze lokalizacji obiektu przemysłowego warto uwzględnić bliskość uczelni technicznych.

Szukając odpowiedniej lokalizacji dla naszego projektu, nie sposób pominąć korzyści związanych z inwestycjami w Specjalnych Strefach Ekonomicznych (które przeżywają obecnie prawdziwy boom). Nie powinno się także zapominać o obszarach, gdzie władze lokalne udzielają preferencji podatkowych, np. zwolnienia na dany okres z podatku od nieruchomości. Na tym etapie pamiętajmy również, że charakter naszej planowanej działalności musi być zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Następny krok to odpowiedź na pytanie, jaki tytuł prawny do nieruchomości (na której ma stanąć planowana inwestycja) byłby dla nas optymalny, i to zarówno pod względem biznesowym, jak i prawnym. Generalnie mamy trzy możliwości: przy planowanych dłuższych inwestycjach najbardziej sensowne wydaje się nabycie prawa własności albo prawa użytkowania wieczystego terenu (to drugie wchodzi w grę w wypadku gruntu należącego do Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego), względnie możemy nieruchomość wydzierżawić albo – jeżeli jest taka opcja – wydzierżawić gotowy obiekt produkcyjny. W tym kontekście warto wziąć pod uwagę charakter planowanej produkcji, czas, na jaki planowana jest inwestycja, rodzaj konstrukcji hali produkcyjnej (np. czy planujemy po jakimś określonym czasie przenieść produkcję w inne miejsce) oraz specyfikę prawną danego tytułu do nieruchomości.

Przystępując do fazy wyboru i realizacji projektu architektonicznego fabryki, należy zwrócić uwagę na wymogi formalnoprawne związane z ochroną środowiska i z gospodarką odpadami. Kwestia ta jest tak naprawdę newralgiczna już na etapie projektowania planowanej inwestycji, i to niezależnie od tego, czy zamierzamy do produkcji używać substancji niebezpiecznych, czy nie. Pamiętajmy, że na etapie planowania gabarytów i rozplanowania budynków przemysłowych uwzględnić musimy liczne regulacje prawne określające np. gdzie, w jakich pomieszczeniach i w jaki sposób prawidłowo przechowywać, składować i magazynować odpady zwykłe, niebezpieczne, czy wydobywcze – co w praktyce ma odbicie w samej konstrukcji obiektu w odniesieniu do każdej z kategorii odpadów.

Jakich formalności należy dopełnić, aby wybudować fabrykę?

Niestety, należy podkreślić, że ciągle jeszcze budowa obiektu przemysłowego wiąże się z uzyskaniem większej liczby decyzji czy zezwoleń niż budowa obiektów innego rodzaju.

Pierwszym etapem w procedurze uzyskania pozwolenia na budowę jest wystąpienie do urzędu gminy o wydanie zaświadczenia o zgodności planowanej inwestycji z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania. W sytuacji, gdy takiego planu brak, powinniśmy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pamiętać jednak należy, że uzyskanie wymienionych dokumentów może trwać od jednego miesiąca do nawet pół roku.

Do przygotowania projektu budowlanego będą nam natomiast potrzebne: zaświadczenie o zgodności planowanej inwestycji z planem miejscowym lub decyzja o warunkach zabudowy, mapa do celów projektowych w skali 1:500 (oryginał), projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany określający funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a w niektórych przypadkach również wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektu budowlanego.

Następnym krokiem będzie uzyskanie projektu budowlanego danego typu budynku przemysłowego wraz z opiniami, uzgodnieniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami prawa budowlanego, takimi jak np.: warunki techniczne przyłączenia do sieci (energetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej i gazowej), uzgodnienia w zależności od położenia miejsca inwestycji w zakresie dróg (gminnych, powiatowych, wojewódzkich, krajowych), uzgodnienia w zakresie przepisów przeciwpożarowych, BHP, sanitarno-higienicznych (jeżeli jest to wymagane przepisami szczegółowymi) oraz uzgodnienia z gestorami sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, energetycznej, telekomunikacyjnej, gazowej, itp. (w zależności od położenia planowanej inwestycji). Do projektu budowlanego należy załączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomościami na cele budowlane. Dodatkowo w inwestycjach budownictwa przemysłowego może być wymagana decyzja o uwarunkowaniach środowiskowych.

Tak skompletowaną dokumentację projektową wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę składamy w wydziale budownictwa starostwa powiatowego. Na rozpatrzenie wniosku starostwo ma 65 dni i dopiero po uzyskaniu ostatecznej decyzji dotyczącej pozwolenia na budowę możemy założyć „Dziennik budowy” opieczętowany przez wydział budownictwa starostwa powiatowego.

Pamiętajmy, że inwestor jest obowiązany zawiadomić o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych właściwy organ (Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego) oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem co najmniej na siedem dni przed ich rozpoczęciem, dołączając na piśmie oświadczenie kierownika budowy (robót) stwierdzające sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz przyjęcie obowiązku kierowania budową, a w przypadku ustanowienia nadzoru inwestorskiego również oświadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego potwierdzające przyjęcie obowiązku pełnienia nadzoru inwestorskiego nad danymi robotami budowlanymi.

Jak widzimy, procedura uzyskania pozwolenia na budowę nie jest prosta, a przede wszystkim bywa czasochłonna. Warto więc rozpocząć starania o pozwolenie na budowę odpowiednio wcześniej, co ułatwi nam prowadzenie inwestycji zgodnie z obowiązującym prawem budowlanym. Pozwala to uniknąć niepotrzebnych konsekwencji prawnych i kar finansowych nakładanych przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

Aktualnie trwają prace nad nowelizacją prawa budowlanego, ale planowane zmiany dotyczą głównie nazewnictwa procedur uzyskania pozwolenia na budowę. Inwestorzy planujący w najbliższym czasie budowę nowego obiektu nie powinni jednak odraczać planów do czasu wprowadzenia zapowiadanych zmian, ponieważ w praktyce nie powinny one – niestety – wpływać na szybkość procedury uzyskania stosownych pozwoleń.