Ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi – nowe regulacje

Ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi – nowe regulacje

21/07/2016

W dniu 30 kwietnia 2016 r., na dzień przed wygaśnięciem 12-letniego okresu ochronnego, w którym ograniczona była możliwość nabywania ziemi rolnej w Polsce przez obywateli UE, weszła w życie ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Ustawa była przedmiotem burzliwych debat i komentarzy, a także krytycznych uwag środowisk prawniczych skierowanych w stronę legislatora. Zmiany stały się jednak faktem. Ustawa reguluje istotne kwestie w odniesieniu do obrotu nieruchomościami rolnymi, których przedsiębiorcy powinni być świadomi.

 

Uzasadnienie zmian

Zgodnie z art. 23 Konstytucji RP podstawą ustroju rolnego państwa jest gospodarstwo rodzinne. Jak wskazano w uzasadnieniu ustawy, nieruchomości rolne traktowane jako wartość szczególnego charakteru i przeznaczenia powinny się znajdować we władaniu osób o odpowiednich kwalifikacjach, a ograniczenie czasowe w zbyciu prawa własności nieruchomości ma mieć na celu zapewnienie, że to władanie nie będzie fikcją maskującą obrót prawny sprzeczny z celem ustawy, którym jest ochrona ziemi rolnej przed jej spekulacyjnym wykupem przez podmioty krajowe i zagraniczne.

Stąd też na podstawie ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (nowelizującej m.in. ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego) rozszerzeniu uległa swoista „kontrola” obrotu nieruchomościami rolnymi przez Agencję Nieruchomości Rolnych w ramach prawa pierwokupu oraz tzw. prawa nabycia.

Agencja ma prawo pierwokupu

Efektem dokonanych zmian jest wprowadzenie zaostrzonego mechanizmu prawa pierwokupu, z którego będzie mogła korzystać Agencja Nieruchomości Rolnych. Według nowej regulacji Agencja będzie miała prawo pierwokupu niezależnie od wielkości nieruchomości, podczas gdy w poprzednim stanie prawnym takie prawo przysługiwało jedynie w odniesieniu do nieruchomości powyżej 5 ha.

W celu wykonania prawa pierwokupu Agencji przysługiwać będzie prawo przeglądania ksiąg i dokumentów spółki oraz żądania informacji dotyczących obciążeń i zobowiązań nieujętych w jej księgach i dokumentach.

Agencja może składać oświadczenia

o nabyciu nieruchomości

Jednym z wynikających z nowelizacji rozwiązań jest wprowadzenie zastrzeżenia, zgodnie z którym jeśli nabycie nieruchomości rolnej (z wyjątkiem tych, których powierzchnia jest mniejsza niż 0,3 ha) następuje w wyniku:

  • jednostronnej czynności prawnej,
  • orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym,
  • innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego, w szczególności: zasiedzenia nieruchomości rolnej, dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego, którego przedmiotem jest nieruchomość rolna lub gospodarstwo rolne, podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych,
  • to Agencja działająca na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej.

Jeżeli równowartość pieniężna nie wynika z treści czynności prawnej, orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym, to równowartość tę Agencja określi przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

W razie braku zgody na określoną wartość nieruchomości rolnej właściciel nieruchomości rolnej w terminie miesiąca od dnia otrzymania oświadczenia Agencji o nabyciu tej nieruchomości może wystąpić do sądu o ustalenie równowartości pieniężnej wartości rynkowej nieruchomości rolnej nabywanej przez Agencję.

Nieważność nabycia nieruchomości

Nabycie nieruchomości rolnej, udziału bądź części udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, nabycie akcji i udziałów w spółce prawa handlowego będącej właścicielem nieruchomości rolnej dokonane niezgodnie z przepisami ustawy zostało uznane w świetle ustawy za nieważne. W szczególności za nieważne ma zostać uznane dokonanie czynności prawnej bez zawiadomienia uprawnionego do prawa pierwokupu lub bez powiadomienia Agencji, zbycie albo oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej bez zgody sądu, nabycie nieruchomości rolnej na podstawie nieprawdziwego oświadczenia albo dokumentów fałszywych lub potwierdzających nieprawdę.

Ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi

Realizacja ochrony własności nieruchomości rolnych ma się kształtować w szczególności poprzez wstrzymanie sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa przez okres 5 lat od dnia wejścia ustawy w życie.

Zgodnie z nowymi przepisami nabywcą nieruchomości rolnej będzie mógł być jedynie rolnik indywidualny, czyli osoba fizyczna posiadająca kwalifikacje rolnicze, zamieszkała na terytorium gminy miejsca usytuowania nieruchomości i prowadząca osobiście gospodarstwo rolne. W odniesieniu do tej zasady wprowadzono pewne wyjątki (np. zwolnienie od obowiązków wynikających z nowelizacji dla Kościołów i związków wyznaniowych), jednakże nie wydaje się, aby miały one znaczenie z perspektywy obrotu gospodarczego. Pozostałe osoby (w tym spółki prawa handlowego) zamierzające nabyć nieruchomość rolną będą musiały uzyskać zgodę Prezesa Agencji na takie nabycie. Zgoda będzie wydawana w formie decyzji administracyjnej po spełnieniu odpowiednich przesłanek określonych w ustawie. Wymogi, których spełnienie umożliwia nabycie takiej zgody przez przedsiębiorcę, wydają się trudne bądź nawet niemożliwe do spełnienia przez przedsiębiorcę zamierzającego nabyć nieruchomość rolną.

Zmiany wprowadzone ustawą o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa wiążą się również z istotnymi ograniczeniami w odniesieniu do wykonywania prawa własności nieruchomości. Nabywca jest zobowiązany do prowadzenia gospodarstwa rolnego, w którego skład weszła nabywana nieruchomość, przez 10 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej. Kolejne ograniczenie dotyczy możliwości zbycia takiej nieruchomości oraz braku możliwości oddawania jej w posiadanie innym podmiotom (dzierżawa lub najem).

Jakie będą skutki nowej regulacji?

W wyniku dokonanych zmian przewiduje się, że zasadniczo nieruchomości rolne nie będą mogły być nabywane dla innych celów niż prowadzenie gospodarstwa rolnego. Skutkiem tego może być istotny spadek popytu na nie i w efekcie znaczny spadek cen.

Bardzo szeroki zakres prawa pierwokupu udziałów powoduje, że Agencja będzie mogła nabywać udziały i akcje w spółkach, w których nieruchomości rolne stanowią niewielką, wręcz nieistotną część ich majątku.

Trudno dziś oszacować, jaka ukształtuje się praktyka odnośnie do możliwego nabywania przez Agencję nieruchomości rolnych w wypadkach nabywania nieruchomości rolnych w wyniku „innych czynności prawnych” dokonywanych przez przedsiębiorców i czy Agencja będzie dążyć do każdorazowego składania oświadczeń o nabyciu nieruchomości. Z jednej strony nie można wykluczyć aktywnego działania Agencji Nieruchomości Rolnych w zakresie nabywania przez nią nieruchomości w sposób, który umożliwia ustawa, należy jednak pamiętać o ograniczeniach budżetowych Agencji i ograniczonych środkach, którymi będzie dysponowała na te cele. Z drugiej strony nie można też wykluczyć braku aktywności Agencji w tym zakresie z powodów, które obecnie są trudne do ustalenia.

W stosunku do potencjalnych nabywców ziemi rolnej pochodzących spoza krajów UE pozostają w mocy ograniczenia zawarte w przepisach ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Co ważne, w uzasadnieniu projektu ustawy znajduje się stwierdzenie, że uchwalone rozwiązania nie są rozwiązaniami docelowymi, i zakłada się, że w najbliższym czasie rozpoczęte zostaną prace nad stworzeniem projektu ustawy, który w zakresie znacznie szerszym niż obecnie będzie regulować sprawy związane z kształtowaniem ustroju rolnego.

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. z dnia 27 kwietnia 2016 r.).