Warsaw Spire – najwyższy biurowiec w Warszawie

Warsaw Spire – najwyższy biurowiec w Warszawie

15/09/2016
www.ghelamco.com

W maju do dyspozycji najemców oddano kompleks biurowy Warsaw Spire. Potężna inwestycja, jaką było wybudowanie jednego z najwyższych w Europie i drugiego pod względem wysokości budynku w Warszawie, jest ukoronowaniem 25 lat działalności Ghelamco na polskim rynku nieruchomości.

 
Oddany niedawno do użytku Warsaw Spire to kompleks na warszawskiej Woli składający się z trzech elementów: 220-metrowej wieży z iglicami oraz dwóch 55-metrowych budynków. Flagowa inwestycja Ghelamco przy placu Europejskim oferuje powierzchnię 109 tys. m2. Budowa kompleksu zajęła 3 lata i pochłonęła rekordowe ilości materiałów budowlanych. Była obsługiwana przez sześć żurawi i nawet 200 ciężarówek dziennie. Na placu budowy w szczytowych momentach pracowało 3 tys. osób. Projekt uzyskał także niespotykane w historii polskiego rynku nieruchomości finansowanie bankowe, które wyniosło aż 904 mln zł. Dla dewelopera to kluczowa inwestycja na biznesowej mapie Warszawy, a jednocześnie największa inwestycja biurowa w Polsce.

Warsaw Spire zupełnie zmienił oblicze ronda Daszyńskiego. Powstała tam wartościowa przestrzeń publiczna dla mieszkańców Warszawy – otwarty dla wszystkich plac Europejski, na którym znajdują się fontanny, drzewa, a także restauracje oraz obiekty dedykowane kulturze i sztuce. Jest to pierwsza inwestycja w powojennej historii stolicy przeobrażająca tak znaczny obszar miasta. To właśnie tutaj powstało biznesowe centrum stolicy, lokalizacja urosła do rangi najlepszego adresu dla firm międzynarodowych i wciąż przyciąga kolejne inwestycje.

W Warsaw Spire znajdują się siedziby globalnych liderów w zakresie nowych technologii i usług. Jeszcze na kilka miesięcy przed oddaniem deweloper osiągnął wynik komercjalizacji na poziomie aż 85%. Do najemców Warsaw Spire należą firmy takie jak: Adecco Poland, Benefit Systems, Bilfinger HSG Facility Management, BNP Paribas Securities Services, Calypso Fitness Club, Centrum Unijnych Projektów Transportowych, Daftcode, Frontex, JLL, MasterCard, Samsung oraz Ghelamco Poland.

Projekt zdobył serca nie tylko swoich najemców. Dzięki pomysłowej instalacji z hasłem „Kocham Warszawę”, zamontowanej na budynku wieżowym, Warsaw Spire wraz z zaaranżowanym obok niego placem Europejskim stały się ikoną tej części miasta.

Deweloperem oraz generalnym wykonawcą Warsaw Spire jest Ghelamco Poland. Za projekt architektoniczny inwestycji odpowiada pracownia Jaspers–Eyers we współpracy z firmą Projekt Polsko-Belgijska Pracownia Architektury. Oryginalna aranżacja placu Europejskiego jest dziełem belgijskiej pracowni Wirtz International Landscape Architects. Recepcję w budynku wieżowym, Art Walk oraz pawilon restauracyjny zaprojektował architekt Przemysław Mac-Stopa. Wyłącznym agentem ds. komercjalizacji Warsaw Spire jest JLL.
 
Inteligentne rozwiązania
W Warsaw Spire zastosowano szereg innowacyjnych rozwiązań, które dopiero zaczynają się pojawiać w komercyjnych projektach w Polsce. Firma jako pierwsza zastosowała innowacyjne, energooszczędne windy double-deck, które odzyskują część energii podczas wykonywanej pracy. W budynku wieżowym zainstalowano nowatorski system wymiany cieplnej marki Samsung, który za pomocą odzysku ciepła czerpie energię, by potem wykorzystać ją do ogrzewania bądź chłodzenia zgodnie z poleceniem użytkownika.

Elewacja na budynku wieżowym u szczytu przewyższa strop ostatniego piętra biurowego o 20 m. Ze względu na nietypową architekturę jej znaczna część znajduje się poza obrysem żelbetowej konstrukcji wieżowca. Montaż wymagał zaangażowania ekip alpinistycznych oraz użycia specjalistycznych rusztowań i wysięgników. Aby podążać za zmieniającą się z poziomu na poziom geometrią fasady, użyto paneli o specjalnych kształtach. Łącznie elewacja budynku wieżowego ma aż 32 tys. m2 powierzchni (czyli więcej niż cztery pełnowymiarowe boiska piłkarskie), a stal wykorzystana do jej konstrukcji waży ponad 600 t.

Biurowiec wybudowany przez dewelopera posiada największy w Europie i drugi na świecie pod względem rozmiaru system klimatyzacji DVM S Water, składający się z ponad 170 agregatów VRF chłodzonych wodą. W skład systemu wchodzi również 3 tys. jednostek wewnętrznych typu kanałowego oraz 500 skrzynek odzysku ciepła, co przekłada się na moc nominalną urządzeń rzędu 7 MW. System ten tworzy w inwestycji zupełnie nową jakość pośród rozwiązań HVAC, stanowiąc alternatywę dla konwencjonalnych systemów chłodzenia i ogrzewania.

Kolejnym inteligentnym rozwiązaniem w Warsaw Spire jest wykorzystanie zaawansowanego systemu integrującego instalacje występujące w obiekcie. Zadaniem automatycznego zarządzania BMS jest monitorowanie i reagowanie w czasie rzeczywistym na zmiany warunków wewnętrznych i zewnętrznych. Jako że standardem Ghelamco jest tworzenie budynków, które zużywają minimum 25% energii mniej, niż przewidują normy krajowe, zastosowany w budynku model energetyczny pozwala na oszacowanie rzeczywistych oszczędności energetycznych. Współczynnik energooszczędności podnoszą również odpowiednio dobrane materiały wykończeniowe. Elewacja budynku Warsaw Spire została wykonana z wysokoselektywnego szkła, które dzięki napylanym powłokom magnetronowym zapewnia wysoką izolacyjność termiczną oraz zapobiega nagrzewaniu się wnętrza. Dzięki zastosowaniu szkła miejsca pracy są również prawidłowo doświetlone światłem dziennym.

ghelamco warsaw spire
Bezpieczeństwo ludzi…
W tak zaawansowanym kompleksie budynków, jakim jest Warsaw Spire, niezwykle istotną kwestią pozostaje zapewnienie wysokiego poziomu bezpieczeństwa. Złożoność inwestycji spowodowała zastosowanie unikalnych rozwiązań w zakresie elektronicznych systemów bezpieczeństwa, za których wykonanie odpowiadała firma GEO-KAT.

Zastosowany w obiekcie system przeciwpożarowy jest złożony z 38 central pożarowych pracujących w jednej sieci. Wykorzystanie tak rozbudowanego rozwiązania łączy się z ogromną liczbą punktów detekcyjnych (ponad 12,5 tys.) oraz punktów sterujących i monitorujących (blisko 10 tys.). W celu zapewnienia wysokiego stopnia bezpieczeństwa pożarowego w szczególnie istotnych obszarach zastosowano systemy wczesnej detekcji dymu, których w obiekcie jest łącznie ponad 60. Praca przy rozbudowanym systemie detekcji pożaru jest bardzo skomplikowana, dlatego w celu uproszczenia jego obsługi zastosowano wizualizację Systemu Sygnalizacji Pożaru (SSP). Każdy element SSP jest przedstawiony na wirtualnej mapie obiektu, co umożliwia lokalizację potencjalnych alarmów pożarowych i natychmiastową reakcję.

W celu zapewnienia odpowiedniego stopnia bezpieczeństwa oraz odpowiednich warunków ewakuacji ludzi z budynku firma GEO-KAT zainstalowała w obiekcie Dźwiękowy System Ostrzegawczy (DSO). Warsaw Spire został wyposażony w centralny system nagłaśniający DSO umożliwiający podział na podsystemy dla każdego budynku. Podsystemy posiadają własne szafy sterujące z dedykowanymi wzmacniaczami. W obiekcie zastosowano ponad 5 tys. głośników, a ze względu na jego specyfikę i wyjątkową aranżację wnętrza projektanci wykorzystali pełną gamę produktów: od głośników sufitowych i ściennych, po projektory, tuby i kolumny. Każda powierzchnia była indywidualnie dostosowywana do rozwiązań architektonicznych i aranżacyjnych.

Parking podziemny kompleksu Warsaw Spire poza systemami SSP i DSO został również wyposażony w systemy detekcji tlenku węgla i LPG. Po przekroczeniu wartości granicznych stężeń tych gazów uruchomiony zostanie system przewietrzenia powierzchni garażowych, a użytkownicy będą poinformowani o wystąpieniu zagrożenia za pomocą tablic ostrzegawczych.

Standardem Ghelamco jest tworzenie budynków, które zużywają minimum 25% energii mniej, niż przewidują normy krajowe

 
…i bezpieczeństwo danych
Najemcy w obecnych realiach rynkowych oczekują nie tylko nowoczesnej powierzchni biurowej, lecz także możliwości bezpiecznego przechowywania i przetwarzania danych, szczególnie dla nich istotnych. Aby im to umożliwić, firma GEO-KAT dla jednego z kluczowych najemców kompleksowo wykonała serwerownię wraz z systemami towarzyszącymi.

Zakres prac obejmował instalację urządzeń takich jak agregaty chłodu, szafy przemysłowe, jednostki chłodzące, jednostki zasilania awaryjnego, systemu zabezpieczeń przeciwpożarowych, a także implementację systemu monitorowania i zarządzania infrastrukturą Data Center – „DCIM”. System DCIM pozwala na bieżące monitorowanie i analizę parametrów pracy poszczególnych elementów instalacji oraz archiwizację tych danych. Nadzorowane są systemy chłodzenia, zasilania gwarantowanego oraz system gaszenia, a w wypadku przekroczenia stanów dopuszczalnych lub wystąpienia zdarzeń krytycznych elementów instalacji, generowany jest alarm. Zastosowane rozwiązanie umożliwia również analizę, raportowanie i kontrolę zajętości zasobów serwerowni. Informacja o każdym zdarzeniu mogącym mieć wpływ na poprawność działania serwerowni jest przekazywana pocztą elektroniczną lub za pomocą SMS-ów do personelu odpowiedzialnego za prawidłowe funkcjonowanie infrastruktury serwerowni.

W głównym pomieszczeniu znajdują się 24 szafy typu rack 19” oraz cztery szafy kablowe, wszystkie wyposażone w system chłodzenia oparty na klimatyzatorach typu In-Row. Źródło chłodu stanowią zainstalowane na dachu cztery agregaty wody lodowej o łącznej mocy chłodniczej 400 kW.

W celu zapewnienia niezawodności instalacji woda lodowa dostarczana jest dwoma niezależnymi obiegami. Wszystkie klimatyzatory zasilane są z dwóch rozdzielnic elektrycznych „dwustronnie”, co jest również podyktowane względami bezprzerwowego działania systemu. Urządzenia automatycznie wybierają źródło zasilania w razie jego zaniku na jednym z torów. Instalacja jest również zabezpieczona przed krótkotrwałymi zanikami napięcia sieci zasilającej. Umieszczony w jednym z pomieszczeń zestaw baterii zapewnia czas podtrzymania do 20 minut przy maksymalnym projektowym obciążeniu 200 kW.

Aby zabezpieczyć pomieszczenia i urządzenia przed zdarzeniami losowymi, serwerownia została wyposażona w czujniki temperatury i wilgotności oraz liniowe czujniki zalania, a pomieszczenie główne posiada system zabezpieczający przed przekroczeniem zbyt wysokiego lub niskiego poziomu wilgotności względnej.

Biorąc pod uwagę względy bezpieczeństwa pożarowego, firma GEO-KAT wyposażyła wszystkie pomieszczenia serwerowni w system Automatycznego Gaszenia Gazem (SUG) oraz system wczesnej detekcji dymu działający w klasie „A”. Informacje o wszelkich zdarzeniach są przekazywane do systemu zarządzania serwerownią DCIM.
 
Nowoczesny plac miejski
Stworzony przez Ghelamco tuż przy Warsaw Spire plac Europejski to pierwszy w tej skali ogólnodostępny plac miejski w powojennej historii stolicy. Przywraca on miastu niedostępny przez lata kwartał ulic pomiędzy Grzybowską, Łucką, Wronią i Towarową. Wypełniony obiektami małej architektury i zieleni plac miejski uzupełnia funkcje biurowe kompleksu, łącząc ze sobą w harmonijny sposób funkcje komercyjne i publiczne. Wśród wielu gatunków ozdobnych drzew i krzewów (w sumie 14 tys. różnorodnych roślin, w tym 140 drzew) znajdują się miejskie meble i instalacje wodne – jeziorko, strumień kaskadowy oraz fontanny. W tym otoczeniu funkcjonują restauracje i kawiarnie. Powstało tu także unikalne miejsce ekspozycji sztuki – Art Walk. Tak zaplanowany plac jest doskonałym miejscem dla spotkań mieszkańców Warszawy i pracowników okolicznych biur oraz centrum tętniącym życiem również po godzinach pracy.

ghelamco warsaw spire

W narożniku placu Europejskiego znajduje się jeziorko z fontannami i podświetleniami zdobiącymi wszystkie drzewa. Stamtąd płynie przez całą długość placu 120-metrowy strumień kaskadowy przecinający plac aż do biurowca Warsaw Spire, gdzie znajduje swoje ujście. Podświetlone wielobarwnymi reflektorami fontanny celowo zostały umiejscowione na poziomie nawierzchni, by w upalne dni mieszkańcy znaleźli w nich ochłodę.
 
Mocny gracz
Projekty Ghelamco wyznaczają najnowsze trendy. Belgijska firma odkryła potencjał Mokotowa i Woli, wprowadziła do Polski koncepcję parku biznesowego, jako pierwsza certyfikowała budynki biurowe w systemie BREEAM oraz zwróciła uwagę na jakość przestrzeni publicznej, realizując projekt placu Europejskiego.

Siła firmy tkwi w jej modelu biznesowym i wszechstronności. Ghelamco kompleksowo realizuje i komercjalizuje projekty, odważnie wkraczając w nowe sektory rynku. Choć deweloper specjalizuje się w dostarczaniu powierzchni biurowych, jest również aktywny w sektorach nieruchomości mieszkaniowych, magazynowych i handlowo-usługowych. Dziś Ghelamco ma w swoim portfolio projekty obejmujące milion metrów kwadratowych powierzchni. Inwestycje firmy cieszą się nieustającym zainteresowaniem polskich i międzynarodowych najemców oraz inwestorów, co potwierdzają sukcesy na rynku obligacji oraz rekordowe wyniki komercjalizacji w ostatnich latach, a także wiele znaczących transakcji sprzedaży, których łączny wolumen wynosi dziś ponad 1,3 mld euro.

Ghelamco od lat promuje wysokie standardy środowiskowe i przykłada dużą wagę do jakości, standardów technicznych i ekologicznych realizowanych budynków. Holistyczne podejście do inwestycji, świadomość integralnej roli budynku w życiu miasta i troska o środowisko naturalne, certyfikowanie wszystkich nowych inwestycji w systemie BREEAM zgodnie z filozofią zrównoważonego budownictwa stały się znakami rozpoznawczymi firmy. Ghelamco jest także jedynym deweloperem w Polsce, który postrzega zrównoważone budownictwo w szerszej perspektywie i aktywnie działa na rzecz kształtowania przestrzeni publicznej. Firma realizuje projekty na rzecz rewitalizacji całych dzielnic, kreując obszary wartościowe dla miasta, takie jak plac Europejski. Ghelamco zainwestowało już łącznie 20 mln zł w inicjatywy podnoszące jakość przestrzeni miejskiej. By dodatkowo wesprzeć podobne inicjatywy, firma powołała do życia fundację Sztuka w Mieście, której celem jest podnoszenie jakości miejskiej przestrzeni publicznej poprzez działania artystyczne czy ambientowe dla lokalnych społeczności. Ghelamco jest także współtwórcą projektu Nowa Towarowa, którego celem jest stworzenie nowej koncepcji urbanistycznej dla ulicy Towarowej w Warszawie.

Projekty Ghelamco od lat zmieniają postindustrialne tereny Warszawy. Warsaw Spire to jednak zupełnie nowy typ inwestycji – ta realizacja wpływa na tworzenie się nowego biznesowego hotspot stolicy, które definiuje na nowo pojęcie centrum miasta. Tworzenie projektów kreujących tkankę miejską to element strategii i misji Ghelamco. Dzięki Warsaw Spire firma zyskała kolejne, cenne doświadczenie.


Rozmowa z Jarosławem Zagórskim, dyrektorem handlowym i rozwoju Ghelamco Poland na temat kompleksu Warsaw Spire
 
Warsaw Spire wybudowano na warszawskiej Woli. Co spowodowało, że wybrali państwo akurat to miejsce?
Ghelamco na Woli bez wątpienia było pionierem. Już wiele lat temu powstała wizja, jak powinien wyglądać rozwój tej części miasta. Zauważyliśmy jej ogromny potencjał jako nowej biznesowej dzielnicy miasta na długo przed rozpoczęciem budowy drugiej linii metra. Zrealizowaliśmy tu w przeszłości cztery projekty biurowe – Crown Point, Crown Tower, Prosta Office Centre oraz Crown Square, a potem zdecydowaliśmy się właśnie tu zbudować nasz flagowy projekt – Warsaw Spire.
 
Na czym polegały największe wyzwania w związku z wdrożeniem projektu i wybudowaniem biurowca?
Decyzja o realizacji Warsaw Spire to rezultat wieloletnich, starannych obserwacji rynku i trafnego prognozowania. Inwestycja była dla nas ogromnym wyzwaniem – Warsaw Spire to największy projekt biurowy w kraju. Sam proces budowy był bardzo złożony, a powierzchnia do wynajęcia trzy-, a może i czterokrotnie większa niż w wypadku standardowych biurowców.
 
Jakie korzyści Warsaw Spire i plac Europejski dadzą Polakom, a w szczególności ludziom mieszkającym lub pracującym w Warszawie?
Od zawsze staramy się patrzeć na inwestycje nie tylko oczami najemców, których oczekiwania wobec budynków biurowych w naturalny sposób ewoluują, lecz także mieszkańców. Dlatego już na etapie planowania strategicznego zdecydowaliśmy się stworzyć unikalną przestrzeń miejską w ramach placu Europejskiego, której nie ma żaden inny projekt komercyjny. Nasze niestandardowe podejście do zaaranżowania przestrzeni wokół inwestycji w połączeniu z najwyższą jakością powierzchni biurowych, doskonałą lokalizacją inwestycji, sprawdzone rozwiązania, nowoczesna architektura i dbałość o najdrobniejsze detale, przyczyniły się do sukcesu inwestycji.
 
Co było inspiracją dla architektów projektujących plac Europejski?
Od samego początku traktowaliśmy plac Europejski jako osobny projekt, który wymagał pracowni architektonicznej wyspecjalizowanej w zakresie aranżacji przestrzeni publicznej. Do tej skali projektu, którego powierzchnia jest dwukrotnie większa niż plac Zamkowy, potrzebny był także wykonawca z odpowiednim doświadczeniem. Do stworzenia projektu placu Europejskiego zaprosiliśmy więc wybitnych profesjonalistów – pracownię Wirtz International Landscape Architects, światowej sławy architektów z Belgii, którzy w swoim dorobku mają tak znakomite realizacje jak ogrody Pałacu Elizejskiego, Jardin du Carrousel w ogrodzie Tuileries w sercu Paryża czy Jubilee Park w londyńskim Canary Wharf.
 
Na dachu wieżowca znajdują się dwie 40-metrowe iglice, dzięki czemu budynek osiągnął wysokość 220 m. Jaka jest ich funkcja i w jaki sposób je zamontowano?
Warsaw Spire został zwieńczony dwiema spektakularnymi iglicami. Każda z nich mierzy 40 m, czyli tyle co trzynastopiętrowy budynek, i waży aż 25 t! Iglice o średnicy 1,8 m u podstawy w całości zbudowane są ze stali konstrukcyjnej. Maszty pełnią funkcję architektoniczną, dodając biurowcowi strzelistości. Dodatkowo jest na nich zainstalowane oświetlenie przeszkodowe. Montaż tak potężnych iglic był skomplikowaną operacją logistyczną wymagającą użycia specjalistycznego sprzętu, w tym helikoptera. Każdy maszt został podzielony na 12 segmentów. Elementy, jeden po drugim, podnoszone były za pomocą helikoptera z placu rozładunkowego i precyzyjnie opuszczane na odpowiednie miejsce.
 
Jak pan ocenia rynek nieruchomości w Polsce?
Od czasu, kiedy zrealizowaliśmy nasze pierwsze projekty biurowe w Polsce, rynek zmienił się diametralnie. To, co kiedyś stanowiło o innowacyjności – dziś stało się standardem. Znacznie wzrosły też oczekiwania najemców. Znacząco zmieniła się jakość budynków oraz stosowanych w nich coraz lepszych materiałów i bardziej nowoczesnych technologii. Cieszy nas też bardzo fakt, że deweloperzy starają się budować w sposób odpowiedzialny za środowisko naturalne. Zauważamy, że przez ostatnie lata bardzo mocno wzrosła świadomość w tym zakresie, na co wskazuje popularność certyfikatów.

O Ghelamco Poland
Ghelamco Poland jest liderem rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce oraz pionierem w dziedzinie zrównoważonego budownictwa i kreowania przestrzeni publicznej. Firma poprzez konsekwentne wdrażanie pionierskich koncepcji innowacyjnych oraz zaawansowanych technologicznie budynków wyznacza nowe rynkowe standardy. O reputacji Ghelamco Poland na polskim rynku świadczy dziewięć certyfikatów BREEAM przyznanych projektom o łącznej powierzchni 320 tys. m2. Ghelamco jako inwestor, deweloper i generalny wykonawca przez ponad 25 lat dostarczył w sumie 1 mln m2 powierzchni biurowej, mieszkaniowej, handlowej i magazynowej. Kompleks biurowy Warsaw Spire jest flagową inwestycją firmy.