CFE Polska – optymalizacja procesów budowlanych

CFE Polska istnieje na rynku budowlanym od 20 lat. Jest częścią wielodyscyplinarnej grupy belgijskiej CFE, działającej na rynkach koncesji PPP, budownictwa, nieruchomości, instalacji i inżynierii morskiej.

 
Każda inwestycja prowadzona przez firmę spełnia najwyższe wymogi architektoniczno-budowlane. CFE kładzie duży nacisk na kulturę bezpieczeństwa oraz przyciąga uwagę elegancją, niepowtarzalnością realizowanego projektu i wysokim standardem wykonania. Jako generalny wykonawca, bazując na nowoczesnych technologiach i najwyższej jakości materiałach, realizuje różnego rodzaju projekty takie jak centra handlowe, hipermarkety, budynki biurowe, mieszkalne, przemysłowe oraz hotele. Najlepszym przykładem projektu, w którym zostały wykorzystane nowoczesne technologie, jest biurowiec GreenWings (Warszawa, ul. 17 Stycznia 48) wyróżniony certyfikatem BREEAM na poziomie „bardzo dobrym”. Nadrzędnym celem przy realizacji tego budynku było zastosowanie innowacji, które zminimalizują koszty operacyjne i zoptymalizują warunki pracy, również dzięki ekologicznemu podejściu do projektowania. Wykorzystano tu indywidualne sterowanie i monitorowanie zużycia energii elektrycznej, ogrzewania i chłodzenia wody oraz aktywne biologicznie tzw. „zielone ściany”.

Wartości obowiązujące w CFE:

• szacunek – szanujemy naszych pracowników i klientów, podwykonawców oraz wszystkie strony zaangażowane w proces budowy i inwestycji. Zdrowie i bezpieczeństwo pracowników oraz podwykonawców są podstawą realizacji naszych projektów. Staramy się o bezwypadkową pracę na każdym etapie;
• profesjonalizm – zadowolenie klienta jest dla nas priorytetem. Dążymy do ciągłego udoskonalania warunków operacyjnych, środowiskowych, jakości i higieny pracy, a także warunków bezpieczeństwa i związanych z nimi systemów zarządzania;
• elastyczność – zachęcamy naszych pracowników do stosowania kreatywnych i innowacyjnych rozwiązań. Staramy się, aby struktury naszej firmy i placów budowy były jak najbardziej elastyczne, aby móc dostosować się do zmieniającej się sytuacji na rynku;
• niezależność i przejrzystość – odpowiedzialne i przejrzyste struktury zarządzania pozwalają działać szybko i elastycznie w stosunku do klientów i ich potrzeb. Zdarza się, że potrzeby zmieniają się wraz z rozwojem danego klienta lub projektu. Nie tolerujemy korupcji oraz zachowania nieetycznego;
• solidarność i duch zespołowy – praca zespołowa jest podstawą udanych projektów. Jeśli drużyna nie umie pracować razem, to nie zdoła wykonać tak złożonych zadań jak budowa obiektu wymagająca zaangażowania wielu ludzi, transakcji i emocji.

Optymalizacja procesów budowlanych na każdym etapie budowy jest niezbędna, aby zrealizować projekt zgodnie z wizją i oczekiwaniami inwestorów. O tym, jak przebiega ona w CFE Polska, opowiada Piotr Duda, kierownik Działu Przetargowego.

Co jest niezbędne do przeprowadzenia pełnej optymalizacji?

Proces optymalizacji przedsięwzięcia budowlanego jest uzależniony od wielu czynników, jednak najwyżej w hierarchii znajdują się potrzeby klienta dotyczące m.in. wymagań użytkowych, technicznych oraz aspektów wizualnych obiektu. Zatem, aby poprawnie przeprowadzić proces optymalizacji, musimy wiedzieć, w jaki sposób obiekt będzie eksploatowany po oddaniu do użytku.

Kładziemy duży nacisk na to, aby każdy pracownik stosował się do podstawowych wartości CFE. W wypadku optymalizacji projektów najważniejsze zasady to elastyczność i profesjonalizm. Każda osoba, szczególnie z Działu Przetargowego, przystępując do wyceny rozwiązań projektowych, opracowuje projekt zamienny, zadając sobie następujące pytania: „Czy właśnie tego potrzebuje inwestor?”, „Czy jest to najbardziej optymalne rozwiązanie, gdy się weźmie pod uwagę stosunek ceny do jakości?”, „Czy rozwiązania w zakresie konstrukcji są zaprojektowane optymalnie?”. Zatem bliska współpraca z klientem, pełny pomysłów i otwarty umysł to sposób na udaną optymalizację.

Czy optymalizację przeprowadza się jednorazowo, czy wielokrotnie na różnych etapach inwestycji?

Z punktu widzenia całego procesu budowlanego optymalizacja jest możliwa na każdym etapie i w każdej jednostce (koncepcja klienta, Biuro Projektowe, Dział Przetargowy, budowa). Jednak z mojej perspektywy najwięcej dzieje się właśnie w dziale przetargowym. Zespół odpowiedzialny za przygotowywanie ofert przetargowych ma największą wiedzę na temat kosztów poszczególnych koncepcji technicznych; dysponuje także szeroką gamą dedykowanych rozwiązań, które – wraz z ceną – w każdym momencie mogą zostać przedstawione klientowi. Proces dalszej optymalizacji odbywa się również w jednostkach wykonawczych CFE. Tam weryfikowane i udoskonalane są założenia przyjęte podczas ofertowania, a dodatkowo opracowywane dalsze optymalizacje, uwarunkowane już konkretnymi aspektami wykonawczymi.

Jakie kryteria są na ogół najważniejsze?

Tak jak wspomniałem, wszystko zależy od klienta. Zawsze dopasowujemy się do jego wymagań. W ostatnich latach zauważamy bardzo duże zainteresowanie aspektami ekologicznymi. Niemal wszystkie projekty biurowe i centra handlowe są projektowane tak, aby uzyskać certyfikację ekologiczną BREEAM lub LEED. Klienci doceniają nasze zaangażowanie w obszarze zrównoważonego budownictwa. Niektóre rozwiązania kiedyś uważane za zbędny luksus obecnie są po prostu standardem. To również zasługa większej świadomości ekologicznej promowanej przez Polskie Stowarzyszenie Budownictwa Ekologicznego (PLGBC), którego członkiem założycielem jest CFE Polska.

Pamiętając o aspektach ekologicznych, zwracamy uwagę na koszty realizacji obiektu. To w tym tkwi największy potencjał i ten etap stanowi wyzwanie dla Działu Przetargowego. W zależności od dostarczonego projektu jesteśmy w stanie ograniczyć koszty jego realizacji nawet o kilkadziesiąt procent, nie obniżając przy tym jakości oraz nie zmieniając elementów wizualnie istotnych (jak np. elewacja i wykończenia). Od lat wychodzimy z założenia, że w ostatecznym rozrachunku wysoka jakość jest tańsza, dlatego wszystkie proponowane przez nas rozwiązania pochodzą ze sprawdzonych źródeł, począwszy od sprawdzonego konstruktora, architekta, wykonawcy, po producenta materiałów.

Jak wraz z przeznaczeniem obiektu zmienia się ranga poszczególnych kryteriów?

Analizy ekonomiczne rozwiązań dla hal produkcyjnych i magazynowych w istocie sprowadzają się do opracowania optymalnego rozwiązania w zakresie konstrukcji obiektu. Klienci branży przemysłowej mają dokładnie sprecyzowane wymagania dotyczące funkcjonowania zakładu produkcyjnego, dlatego współpraca z inwestorami z tej branży jest dla nas zawsze najbardziej satysfakcjonująca.

Mówiąc o optymalizacji konstrukcji, mam na myśli nie tylko odpowiednio zaprojektowane przekroje elementów składających się na konstrukcję (konstrukcja stalowa, żelbet), lecz także najwłaściwsze wykorzystanie istniejących warunków gruntowych, co przy wielkopowierzchniowych halach ma olbrzymie znaczenie. W projektach budowlanych niejednokrotnie obserwujemy nieefektywne wykorzystanie mas ziemnych powstających podczas makroniwelacji, np. błędnie zakwalifikowane rodzime grunty pod kątem przydatności do wykonania nasypu lub posadowienia obiektu. Bardzo ważnym elementem hal przemysłowych jest posadzka przemysłowa. Również tutaj dokładne poznanie zarówno wymagań klienta, jak i warunków gruntowych jest kluczowe dla osiągnięcia zakładanego celu, czyli na przykład wykonania posadzki spełniającej wymagania klienta i pod względem technologicznym, i pod względem ekonomicznym.

W wypadku budynków biurowych i centrów handlowych również skupiamy się na rozwiązaniach konstrukcyjnych. Dodatkowo istotnym kosztowo elementem są instalacje, zwłaszcza HVAC (ogrzewanie, wentylacja, klimatyzacja). Jeśli chodzi o optymalizowanie instalacji, to nie ograniczamy się jedynie do zamiany producentów urządzeń, chociaż tutaj wybór równoważnych produktów w niższej cenie jest bardzo duży, ale z sukcesem przeprojektowaliśmy w 100% system klimatyzacji proponowany przez autora jednego z projektów budowlanych, redukując koszty o około 20%. Staramy się unikać oszczędności polegających na obniżaniu standardu budynków (chyba że na wyraźne życzenie inwestora). Tutaj optymalizacje polegają głównie na oferowaniu materiałów równoważnych wizualnie. Obecnie wybór materiałów wykończeniowych jest wystarczająco duży, aby zaspokoić wymagania każdego klienta.

Jakie są „pułapki” optymalizacji?

Mamy już wystarczająco duże doświadczenie, aby uniknąć nieprzewidzianych konsekwencji optymalizacji. Oprócz wykształconej i fachowej kadry technicznej współpracujemy ze sprawdzonymi projektantami, producentami i wykonawcami. Opracowując alternatywę, np. dla robót ziemnych, bardzo często zlecamy badania laboratoryjne próbek gruntu firmom zewnętrznym. Dodatkowo nasz Dział Przetargowy zaopatrzony jest w przenośne urządzenie do badania gruntu, dzięki któremu szybko możemy uzyskać najważniejsze parametry gruntu.

Co świadczy o dobrze przeprowadzonej optymalizacji?

Naszą otwartość na wymagania klienta można dostrzec w wielu projektach. Dla przykładu w Skawinie k. Krakowa na przestrzeni kilkunastu lat (2002–2015) zrealizowaliśmy dla naszego klienta – Valeo Autosystemy – kilka następujących po sobie etapów rozbudowy zakładu. Niedawno zakończyliśmy kolejny – chłodnice wraz z dużym budynkiem biurowym obejmującym również centrum medyczne. Zaufanie zdobyte kilkanaście lat temu nadal stanowi podstawę naszej współpracy.

Na jakich sektorach budownictwa zamierza się skupić CFE Polska?

W tym roku obchodzimy jubileusz 20-lecia obecności na polskim rynku budowlanym. Optymistycznie patrzymy w przyszłość, niezmiennie koncentrując się na stałej, profesjonalnej współpracy z klientami międzynarodowymi. W najbliższych latach planujemy zdywersyfikować sektory budownictwa, w których zamierzamy pozyskać zamówienia, dlatego jeszcze bardziej skupimy się na pozyskiwaniu kontraktów w sektorze budynków przemysłowych, od którego firma CFE Polska rozpoczęła działalność w Polsce (budowa fabryki Opla w Gliwicach w roku 1996).

W ciągu 20 lat na polskim rynku zaufało nam wielu klientów z tej branży. Do grona zadowolonych klientów CFE należą również m.in. Saint-Gobain z Dąbrowy Górniczej, Sempertrans z Bełchatowa, Tube City IMS i wielu innych.

Wybrane realizacje

Marina Royale

Marina Royale w Darłowie to budynki położone najbliżej morza w Polsce. Projekt jest przemyślany w każdym detalu. Tworzą go trzy budynki – Palazz’eau, Aqua Marine, King’s Bay – wykonane w najwyższej technologii. Jako pierwszy powstanie Palazz’eau, który nawiązuje charakterem do tradycji stylowej europejskiej riwiery. W każdym z budynków Marina Royale znajdą się udogodnienia dopasowane do potrzeb mieszkańców: przestronny nowoczesny basen, korzystające z najnowszych technik holistycznych SPA i restauracja prowadzona przez znakomitego szefa kuchni. Funkcjonalne plany mieszkań o wysokości 270 cm stwarzają dodatkową przestrzeń i są dopasowane do indywidualnych potrzeb, każde z balkonem, w zdecydowanej większości z widokiem na morze lub rzekę. Centralna wentylacja mechaniczna z rekuperacją zapewni swobodny przepływ powietrza oraz oszczędność energii. Komfort podczas wypoczynku zagwarantują wyciszone ściany pomiędzy apartamentami. Energooszczędne, duże, stylowe okna aluminiowe z potrójnym szkleniem gwarantują dodatkowo utrzymanie odpowiedniej temperatury i nasłonecznienia wewnątrz pomieszczeń. Przyszli mieszkańcy mają do dyspozycji podziemny garaż z windami dla samochodów. CFE odpowiada w tym nowoczesnym projekcie za roboty budowlane.

Orange Office Park

Orange Office Park to kompleks czterech budynków biurowych zlokalizowany w przechodzącej rewitalizację krakowskiej dzielnicy biznesowej Zabłocie. Kompleks został zaprojektowany oraz zrealizowany zgodnie z biurowym standardem klasy A i wedle koncepcji budownictwa zrównoważonego. Cechą, która odróżnia Orange Office Park od innych kompleksów biurowych, jest wyjątkowo duża powierzchnia biurowa jednego poziomu. Inwestycję cechuje zoptymalizowanie kosztów projektu: ciekawym rozwiązaniem jest zadaszone, w pełni klimatyzowane atrium o powierzchni około 800 m2.

Konstrukcja budynku i jego posadowienie zostały całkowicie zmienione. Projekt budowlany przewidywał posadowienie na płycie fundamentowej metrowej grubości na wcześniej wymienionym gruncie – optymalizacja CFE polegała na całkowitej rezygnacji z wymiany gruntu na rzecz kolumn przemieszczeniowych CMC oraz na zmniejszeniu grubości płyty do 30 cm z pogrubieniami pod słupami. Dodatkowo wszystkie stropy zostały pocienione z 30 do 28 cm. Co ciekawe, optymalizacja kosztów budowy dotyczyła również zastąpienia systemu klimatyzacji opartego na agregatach wody lodowej na najnowszą generację systemu freonowego VRF LG. System zaproponowany przez CFE jest równoważny pod względem funkcjonalności oraz uzyskiwanych parametrów powietrza, a jego główną zaletą jest elastyczność oraz redukcja kosztów inwestycyjnych i eksploatacyjnych.

Dzięki zastosowaniu rozwiązań optymalizujących koszty udało się zaoszczędzić 6 mln zł.

Cztery Oceany

Cztery Oceany to kompleks czterech 18-kondygnacyjnych budynków położonych w gdańskiej dzielnicy Przymorze. Inwestycję wyróżniają wysokie standardy architektoniczne i użytkowe, lokalizacja w bezpośrednim sąsiedztwie Zatoki Gdańskiej oraz bliskość rozbudowanego zaplecza infrastruktury. Do dyspozycji mieszkańców oddane są tarasy widokowe na dachu budynku, z których rozpościera się widok na okoliczne rozległe tereny zielone i nabrzeże. Łącznie projekt obejmuje realizację ponad pół tysiąca mieszkań w zróżnicowanych metrażach.

CFE odpowiada za projekt i roboty budowlane.

Promenada

Projekt dotyczy rozbudowy CH Atrium Promenada, jednego z najpopularniejszych kompleksów handlowo-usługowych w Warszawie. W pierwszym etapie rozbudowy przebudowana została część frontowa istniejącego budynku oraz wykonano wewnętrzne prace adaptacyjne. W zakresie prac znalazło się wykonanie budynku, jego połączenie z budynkiem już istniejącym, zagospodarowanie terenu oraz przyłączy, wykonanie instalacji tranzytowych do dalszych faz rozbudowy według projektów instalacji. Projektowaną rozbudowę wyróżnia prostota bryły. Czysta, nieskomplikowana forma w połączeniu ze stonowaną elewacją harmonijnie wpisuje się w otoczenie. Rozbudowę CH Promenady zaprojektowano jako budynek o trzech kondygnacjach nadziemnych i jednej podziemnej. Elewacja północna budynku (od strony ulicy Ostrobramskiej) została zaprojektowana głównie jako fasada o tzw. „podwójnej skórze” z elementami szklenia fasadowego mocowanego punktowo i masywną attyką. Bezwzględny priorytet przy realizacji inwestycji miała działalność instytucji, sklepów i lokali usługowych zlokalizowanych w CH Atrium Promenada. Wszelkie prace musiały być realizowane w sposób nieutrudniający działalności tym podmiotom. Wszystkie prace prowadzone w budynku istniejącym lub przy połączeniu budynków musiały być uzgadniane i zabezpieczane w taki sposób, aby nie ograniczały działania najemców i klientów. Najbardziej kolizyjne i uciążliwe prace prowadzono w uzgodnionych godzinach.

OBI w Miejscu Piastowym k. Krosna

Projekt dotyczył budowy obiektu handlowo-usługowego OBI w Miejscu Piastowym. Od momentu wmurowania kamienia węgielnego do otwarcia marketu minęło pół roku. Na liczącej ponad 8 ha działce powstał supermarket o powierzchni 10,5 tys. m2, do użytku klientów oddano parking na prawie 380 miejsc postojowych. Realizacja inwestycji obejmowała m.in. roboty ziemne, wykonanie posadzek przemysłowych, elewacji oraz dachu. Poprowadzone zostały drogi, a także sieci zewnętrzne oraz instalacje. Lokalizacja Parku Handlowego gwarantuje szybki i wygodny dojazd dla mieszkańców miasta i regionu.

Ze względu na określone dokładnie standardy OBI optymalizacje nie były możliwe w zakresie architektury i instalacji. Na etapie przetargu znacznie zoptymalizowano elementy niezdefiniowane przez standard OBI, a mianowicie tonaż konstrukcji stalowej i gabaryty elementów żelbetowych. Spektakularnym rozwiązaniem alternatywnym pozwalającym na znaczne obniżenie kosztów była rezygnacja z wykonania nasypu budowlanego z gruntu dowiezionego i zastąpienie go gruntem rodzimym po ulepszeniu (technologia osuszania gruntu wapnem).

Valeo Wipers Systems

Przedmiotem projektu była budowa całego budynku fabryki wycieraczek Valeo w Skawinie. Projekt obejmował wykonanie dróg, parkingów wraz zagospodarowaniem terenu, a także wykonanie sieci i zapewnienie podłączenia. Zastosowano tu ciekawe rozwiązanie „Portiko” dla oświetlenia i rozprowadzenia kabli dla biurek w pomieszczeniu typu open space.

Obiekt zaliczany jest do budynków inteligentnych sterowanych przez BMS. Fabryka powstała obok Fabryki Chłodnic Silnikowych Valeo. Zrealizowany projekt został wyróżniony nagrodą III stopnia w konkursie PZITB Budowa Roku 2003 w kategorii Budynki Przemysłowe za krótki czas realizacji oraz stosowanie w produkcji materiałów przyjaznych dla środowiska.

Copernicus

Atrium Copernicus to obiekt handlowo-usługowy położony w samym sercu miasta. Projekt rozbudowy powstałego w 2005 r. centrum miał na celu  powiększenie powierzchni użytkowej obiektu i uczynieni go tym samym największym centrum handlowym w województwie kujawsko-pomorskim. Istniejąca część obiektu została połączona z nową za pomocą łącznika – charakterystycznej rotundy opartej na konstrukcji stalowej o średnicy  27,8 m, pełniącą funkcję nowego centralnego wejścia do całego obiektu. Dzięki rozbudowie o dodatkowe 17 tys. m2 powierzchnia najmu obiektu wzrosła do ok. 48 tys. m2 i można było otworzyć ponad 60 nowych butików,  sklepów, punktów usługowych, restauracji i kawiarni.

Galeria handlowa Atrium Copernicus w Toruniu, której generalnym wykonawcą było CFE, uzyskała certyfikat zrównoważonego budownictwa BREEAM na poziomie „bardzo dobrym”. Obecnie jest to kolejna już (po biurowcach GreenWings oraz Orange Park Amsterdam i Rotterdam) inwestycja zrealizowana przez CFE Polska w standardzie zielonego budownictwa BREEAM.