Raport OPG: rynek biurowy w Łodzi

Łódź, przez długie lata trzymająca się raczej na zapleczu sektora biurowego, wyrasta w ostatnim czasie na coraz ważniejszy rynek regionalny w Polsce. Jak wynika z najnowszego raportu OPG Property Professionals, miasto notuje rekordy zarówno pod względem liczby nowych inwestycji deweloperskich, jak i popytu na powierzchnię do wynajęcia. Co stoi za tą falą wznoszącą?

Za podstawę publikacji posłużyły badania przeprowadzone wspólnie przez zespół OPG, Katedrę Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Łódzkiego oraz Studenckie Koło Naukowe „Real Estate”. Ze względu na przyjętą metodologię, raport prezentuje pogłębiony obraz łódzkiego rynku biurowego. Analiza objęła przestrzenie często pomijane przy okazji tego typu publikacji – m.in. nieruchomości biurowe o niższym standardzie oraz obiekty typu mixed-use z funkcją biurową o powierzchni co najmniej 1000 mkw.

Jest podaż, jest i popyt

Łódź utrzymuje się na fali wznoszącej. Całkowite zasoby powierzchni biurowej w mieście wyniosły 483 tys. mkw, z czego ponad połowę stanowią dziś nowoczesne budynki klasy A. Regularny wzrost nowych inwestycji w ubiegłych dwunastu miesiącach poszedł w parze z zainteresowaniem najemców. Wysoki popyt na powierzchnię biurową sukcesywnie absorbował jej wolne zasoby, które aktualnie wynoszą około 42 tys. mkw. Średnia stopa pustostanów utrzymała się więc na niskim poziomie 8,6%.

Łódzkie biurowce coraz nowocześniejsze, ale…

Kolejne projekty, znajdujące się na różnych etapach realizacji, wprowadzą na lokalny rynek ponad 170 tys. mkw nowej powierzchni. Znaczna jej część już dziś objęta jest umowami przednajmu. Oznacza to, że w 2018 całkowite zasoby powierzchni biurowej w Łodzi przekroczą historyczne pół miliona mkw. Wynik ten pozwoliłby miastu awansować w wirtualnym rankingu rynków regionalnych z szóstego na czwarte miejsce. Zdaniem Michała Stysia, szefa OPG Property Professionals, zmiana struktury oferty oznaczać będzie także nowe rozdanie dla rynku.

Możemy wkrótce zaobserwować nasilające się zjawisko wychodzenia najemców z budynków starszych, skromniej wyposażonych i gorzej zlokalizowanych. Rynek niesie coraz więcej wyzwań dla zarządców nieruchomości, którym przyjdzie zmierzyć się z rosnącymi oczekiwaniami najemców. Powinno to zaowocować poprawą standardu i wyglądu budynków, z korzyścią dla miasta.

Jest dobrze, będzie lepiej?

Dane potwierdzają, że deweloperzy widzą w mieście włókniarzy rosnący potencjał inwestycyjny. Firma Ghelamco, która półtora roku temu zakupiła działkę w Nowym Centrum Łodzi za rekordowe 85,2 mln zł., wystąpiła już o pozwolenia na budowę obiektu biurowo-usługowego o powierzchni 78,3 tys. mkw. oraz budynku hotelowo-biurowo-usługowego o powierzchni 20,6 tys. mkw. Realizację kolejnych projektów rozważa ponadto dwóch innych dużych deweloperów: Echo Investment oraz HB Reavis. Pomimo sporej dynamiki wzrostu, Andrzej Szczepanik, ekspert OPG, nie spodziewa się „przegrzania” rynku.

Zważywszy na skalę projektów znajdujących się w fazie budowy, w perspektywie najbliższych dwóch lat Łódź powinna utrzymać wysoką dynamikę rozwoju rynku biurowego. Rozbudowana i dostosowana do potrzeb najemców baza powierzchni umocni pozycję miasta na krajowej mapie inwestycyjnej

EXPO 2022 – nie ma tego złego, co by na dobre nie wyszło?

Ogromny wpływ na sytuację gospodarczą, a więc także na rynek biurowy, ma zakrojona na szeroką skalę rewitalizacja Łodzi. Nowe inwestycje publiczne, z flagowym projektem Nowego Centrum Łodzi na czele, wpływają pozytywnie na wizerunek miasta. Działania te zwiększyły także dostępność atrakcyjnych inwestycyjnie lokalizacji dla budownictwa komercyjnego. Jak podkreśla dr Konrad Żelazowski z Katedry Inwestycji i Nieruchomości UŁ, warto wziąć pod uwagę znaczenie promocji, jaka towarzyszyła kandydaturze miasta na gospodarza Wystawy Światowej EXPO 2022.

Czy wygrana Buenos Aires to porażka Łodzi? Moim zdaniem nie, ponieważ zwracając oczy świata na nasze miasto, udało się przyciągnąć dużych deweloperów. Dzięki nowoczesnym powierzchniom biurowym oraz doskonałym połączeniom kolejowym z resztą kraju, NCŁ może wkrótce konkurować o najemców z biurowcami w Warszawie. To otwiera nową furtkę dla rozwoju Łodzi, która wraz ze stolicą może stworzyć prawdziwe duopolis.

Budująca współpraca

Raport RYNEK BIUROWY W ŁODZI 2018 to kolejny przykład aktywnej kooperacji OPG Property Professionals z lokalnym środowiskiem naukowym i akademickim. Oprócz współpracy przy okazji publikacji, firma regularnie prowadzi praktyki i płatne staże dla najzdolniejszych łódzkich studentów oraz młodych absolwentów kierunków związanych z inwestycjami i nieruchomościami.

Pełny raport można pobrać ze strony OPG www.opg.com.pl/publications

Mariusz Dudziński
Tower Communications